Wasser, Berg, Stadt

Fragen Sie einen Desk, was er verkauft, und er wird sagen: Häuser. Fragen Sie ein Family Office, was es kauft, und es wird eines von drei Dingen nennen: Wasser, Berg oder Stadt. Die Unterscheidung klingt nach Geografie und handelt in Wahrheit davon, wie sich die Anlage verhält: was sie knapp macht, wer sie will, was ihr Unterhalt kostet und was mit ihr geschieht, wenn das Geld nervös wird.

Wasser

Wasserfront ist das Knappste, was es bei Immobilien gibt, denn Küsten wachsen nicht, und die Planungsbehörden lassen dort keine neue Bebauung mehr zu. Ein Anwesen auf einem Kap der Riviera, eine Villa am Ufer des Comer Sees, ein Haus in erster Reihe im Südwesten Mallorcas, ein Grundstück an der Bucht auf den Inseln von Miami: Jedes ist eines von einer festen Zahl, und diese Zahl sinkt jedes Mal, wenn eines an eine Familie geht, die nie verkauft. Deshalb hält Wasser seinen Wert durch jeden Zyklus, und es ist die Anlage, für die Blind Listings geschrieben werden.

Es ist zugleich am teuersten im Unterhalt. Salz, Wind, die Ufermauer, der Anleger, die Versicherung an einer Hurrikanküste, der Garten, der im August Wasser braucht. Und am Mittelmeer ist es auf eine Weise saisonal, wie es eine Stadtwohnung nicht ist, weshalb die Mieteinnahmen zählen und die Rechnung des Instruments Kaufen oder Mieten hier ehrlich ist.

Berg

Die Alpenmärkte dieser Seite, St. Moritz und Kitzbühel, sind nicht durch Geografie knapp, sondern per Gesetz. Die Schweiz hat 2012 den Bau neuer Zweitwohnungen gestoppt und teilt ausländischen Käufern Kontingente zu; Tirol beschränkt Zweitwohnsitze und kontrolliert. Das Ergebnis ist dasselbe wie beim Wasser: ein fester Bestand und eine wachsende Zahl von Menschen, die ihn wollen. Bergimmobilien sind die am wenigsten liquiden auf der Liste, dreihundert Tage für den Verkauf eines Chalets am Suvretta, und die stabilsten, weil niemand, der eines besitzt, es eilig verkaufen muss.

Sie werden in Franken gehalten oder in einer Rechtsordnung mit pauschaler Exit-Steuer, was die Rechnung verändert; sie sind gemessen an ihrem Preis günstig im Betrieb; und sie haben zwei Saisons, eine mehr als die Küste.

Stadt

Eine Etage im 7. Arrondissement, eine Lateral-Wohnung in Mayfair, eine Villa im Herzogpark, eine Palaisetage innerhalb des Rings. Stadtimmobilien sind durch die Adresse knapp: Die Zahl der Haussmann-Etagen mit Blick auf den Invalidendom ist begrenzt, doch die Zahl sehr guter Wohnungen in Paris ist groß, und der Markt ist tief, liquide und über Vergleichswerte bepreist. Städte sind in Europa am günstigsten im Halten, in Amerika am teuersten, überall am liquidesten und am wenigsten vom Problem der Zehn-Wochen-Saison betroffen. Sie sind auch der Ort, an dem die Währungsfrage zu Hause ist, denn London und New York werden in fremder Währung bepreist.

Die Mischung

Die Office-Mandate des Desks enden meist mit einer Stadtetage als Basis, einem Haus am Wasser für den Sommer und, wo die Familie Ski fährt, einem Chalet in den Bergen, das für die Enkel gehalten wird. Drei Anlagen, manchmal drei Währungen, drei Haltekostenprofile, drei Exit-Regime. Das Portfolio-Instrument zeigt, was jede Ergänzung mit dem Immobilienanteil am Vermögen macht und wie schnell sich die gesamte Position verkaufen ließe, was bei Wasser und Berg langsam heißt.