Französische Riviera · Frankreich
Die älteste Luxusküste der Welt und bis heute die mit der größten Preisspanne: vom Dorfhaus in den Hügeln bis zum Anwesen auf einem Kap, das einmal pro Generation den Besitzer wechselt und nie öffentlich. An der Riviera wurde das Blind Listing erfunden.
Der Ranesta Index
Redaktionelle Schätzung der Prime-Spannen der Angebotspreise, Stand September 2026. Keine Bewertung. Typischer Einstieg 5 Mio. €, Trophy-Objekte ab 100 Mio. €. Vermarktungsdauer im Spitzensegment etwa 300 Tage.
Wo genau
Kurz gesagt
Die Riviera ist nicht ein Markt. Die Kaps, Ferrat und Antibes, sind ein geschlossener Club von Anwesen, die per Empfehlung zwischen Familien den Besitzer wechseln, die einander seit zwei Generationen kennen; ein Inserat ist dort ein Zeichen, dass etwas schiefgelaufen ist. Saint-Tropez ist eine Sommerökonomie, in der ein Haus nach der Miete bewertet wird, die es im Juli einbringt. Die Hügel über Cannes und Nizza sind ein gewöhnlicher Spitzenmarkt mit Maklern, Portalen und Vergleichsobjekten.
Gemeinsam ist allen dreien das französische System, das langsamer, im Unterhalt teurer und berechenbarer ist als das spanische. Der Notar ist neutral, die Frist nach der Anzahlung gibt dem Käufer zehn Tage zum Rücktritt, und die Immobilienvermögensteuer ist die Zahl, die entscheidet, wie lange Menschen ihre Häuser behalten.
Die Trophäen sind die Wasserlagen auf den Kaps, und sie sind so knapp wie kaum etwas auf der Welt. Der Desk hat in zwei Jahren drei Verkäufe auf Cap Ferrat verfolgt, und keiner davon hatte ein Exposé.
Gut zu wissen
Wer kauft
Alle, und genau darum geht es. Altes europäisches Geld auf den Kaps, Geld aus den Golfstaaten und der russischen Diaspora in den Domaines, Amerikaner in Saint-Tropez, Skandinavier und Schweizer in den Hügeln. Die Franzosen selbst kaufen in Mougins und Valbonne.
Woran der Desk arbeitet
Jede Wasserlage auf den beiden Kaps, Domaines in Ramatuelle mit Vermietungshistorie und sanierungsbedürftige Belle-Époque-Häuser über Cannes. Der Desk hält auf Cap Ferrat einen Blind-Auftrag, der auf dieser Seite nicht näher beschrieben wird.
Hinweise zum Kauf
Der Compromis de vente, der Vorvertrag, wird nach einer zehntägigen Widerrufsfrist für den Käufer bindend; die Anzahlung beträgt fünf bis zehn Prozent. Die Nebenkosten liegen insgesamt bei rund acht Prozent. Kaufen Sie über eine SCI, wenn das Haus an Kinder übergehen soll, und lassen Sie die IFI vor dem Angebot durchrechnen, denn bei einem Haus für fünfzehn Millionen Euro ist sie eine sechsstellige Summe pro Jahr.
Im Privatportfolio
Blind Listing
RN-0409 · Côte d'Azur
Am Wasser auf Cap Ferrat
Ein Belle-Époque-Anwesen am Wasser mit einem Pool direkt am Meer, seit zwei Generationen im Besitz einer Familie.
7 Schlafzimmer900 m²6.000 m² Grundstück
60 bis 80 Mio. €Referenz RN-0409
RN-0425 · Côte d'Azur
Domaine im Hinterland von Saint-Tropez
Drei Hektar Reben und Pinien in Ramatuelle mit einer Bastide und einer Vermietungshistorie für den Sommer.
8 Schlafzimmer700 m²30.000 m² Grundstück
22 bis 26 Mio. €Referenz RN-0425
Offene Suchmandate
Die Hotspot-Umfrage
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Haltekosten
Was ein Haus in jedem Jahr kostet, in dem es Ihnen gehört, von der Grundsteuer bis zum Gärtner, in jedem Hotspot.
Selbst nachrechnen
Exit und Nettoerlös
Was nach der Steuer auf den Veräußerungsgewinn, Makler und Kosten in dem Jahr bleibt, in dem Sie wahrscheinlich verkaufen.
Was Käufer fragen
Bei einem schuldenfreien Haus für fünfzehn Millionen Euro rund 150.000 Euro im Jahr, jedes Jahr. Auf das Haus gesicherte Schulden mindern die Bemessungsgrundlage, weshalb die meisten Anwesen an der Küste eine Hypothek tragen, die der Eigentümer nicht braucht.
Ja. Ein ernsthafter Käufer lässt sich bei zwei oder drei Personen vormerken und wartet. Anwesen tauchen auf, wenn in einer Familie die Generation wechselt, und der erste Anruf geht an Käufer, von denen man weiß, dass sie bereit sind. Das ist der ganze Mechanismus.
Saint-Tropez, wenn das Haus im Sommer verdienen und voller Menschen sein soll; die Kaps, wenn es ruhig sein und dreißig Jahre lang seinen Wert halten soll. Beide ziehen andere Käufer an, und die Preise verhalten sich unterschiedlich.
Drei bis vier Monate vom Angebot bis zur Schlüsselübergabe, bestimmt von den Recherchen des Notars und den Vorkaufsrechten der Gemeinde. Schneller geht; schneller ist selten klug.
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Die Zahlen
Die Regeln für Veräußerungsgewinne unterscheiden sich stärker als die Preise: nichts in Monaco und Dubai, nichts nach zehn Jahren in Deutschland, pauschal dreißig Prozent in Österreich, eine Staffel nach Haltedauer in Frankreich. Der Exit ist der Teil der Rendite, den die meisten Käufer nie durchrechnen.
Der private Markt
Die zwei Dokumente, die Käufer, die Häuser sehen, von Käufern trennen, die Inserate sehen, und wie Sie mit beiden umgehen, ohne etwas preiszugeben.
Der vertrauliche Brief
Ein Brief im Monat: was sich in den Hotspots bewegt hat, ein anonymisierter Verkauf, erklärt, und eine Zahl, die man kennen sollte. Keine Werbung, kein Tracking, Abmeldung mit einem Klick.