Die Orte
Aufenthaltsrecht und Immobilie
Wo ein Haus noch ein Bleiberecht mit sich bringt, wo es das nie tat, und die vier Märkte, um die ein Zaun steht. Die Regeln, wie sie gelten, und was sich geändert hat.
Zürichsee · Schweiz
Zürich & Zug
Der reichste See Europas und der am stärksten regulierte: Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz können hier überhaupt kein Wohneigentum erwerben, und wer es darf, konkurriert um ein Angebot, das seit dreißig Jahren nicht gewachsen ist. Zürich ist ein Markt der Ansässigen, und den Preis bestimmt der Steuerfuß der Gemeinde.
Der Ranesta Index
20.000 bis 32.000 €
Prime-Spanne, je m²
45.000 €
Trophy-Niveau, je m²
2,0 bis 2,5 %
Bruttorendite
55 %
Off-Market verkauft
0,6 %
Erwerbskosten
0,7 %
Haltekosten pro Jahr
Redaktionelle Schätzung der Prime-Spannen der Angebotspreise, Stand September 2026. Keine Bewertung. Typischer Einstieg 5 Mio. €, Trophy-Objekte ab 40 Mio. €. Vermarktungsdauer im Spitzensegment etwa 150 Tage.
Wo genau
Die Goldküste: Küsnacht, Zollikon, Erlenbach, Herrliberg
Das Ostufer mit der Nachmittagssonne: Seevillen mit Bootshaus, die einmal pro Generation den Besitzer wechseln, und der Hang darüber mit Aussicht und Schulen.
Enge, Fluntern und der Dolder
Die Villenquartiere der Stadt selbst: die Straßen über dem See in der Enge, der Hügel unter dem Dolder Grand und die Wohnungen auf der Seite des Seefelds. Zu Fuß zum Paradeplatz.
Zug und Walchwil
Dreißig Minuten südlich, der steuergünstigste Kanton des Landes und ein eigener Markt: Seevillen am Hang von Walchwil und Wohnungen in einer Stadt, in der die Hälfte der Handelshäuser der Welt zu Hause ist.
Wollerau, Feusisberg und das Schwyzer Ufer
Die Schwyzer Seite des Sees, mit Steuersätzen, die mit Zug konkurrieren, und dem Blick hinüber zur Goldküste. Hierhin geht das Geld, dem Zug zu betriebsam ist.
Kurz gesagt
Ein Markt, zu dem man zugelassen sein muss
Zürich beginnt mit einer Regel, die kein anderer Hotspot kennt. Nach der Lex Koller kann ein ausländischer Staatsangehöriger ohne Wohnsitz in der Schweiz in der Stadt oder am See kein Wohneigentum erwerben, Punkt. EU-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz können frei kaufen; andere brauchen eine Niederlassungsbewilligung C oder eine Stellung, die den Aufenthalt begründet. Die erste Frage des Desks lautet hier nicht, was Sie wollen, sondern ob Sie dürfen.
Innerhalb dieses Zauns ist der Markt der ruhigste Europas. Das Angebot an der Goldküste ist seit den Achtzigern nicht gewachsen; die Nachfrage kommt aus einer Banken- und Technologiewirtschaft, die in Franken zahlt; und das Steuerrecht ermutigt dazu, Häuser zu behalten und Schulden darauf zu tragen. Eine Seevilla in Küsnacht ist eine von wenigen Dutzend und wird als dauerhafter Besitz bewertet, nicht als Handelsobjekt.
Die Variable ist die Gemeinde. Die Schweiz besteuert das Einkommen dort, wo man schläft, deshalb ist dasselbe Haus in Wollerau oder Zug mehr wert als in der Stadt: Sein Eigentümer behält mehr von dem, was er verdient. Käufer, die erst ihre Steuer und dann ihr Haus durchrechnen, landen meist am Schwyzer Ufer.
Gut zu wissen
Wer kaufen darf
Lex Koller: Wohneigentum nur für in der Schweiz Ansässige und Schweizer Bürger; Ausländer ohne Wohnsitz sind ausgeschlossen, außer in ausgewiesenen Ferienorten
Handänderungssteuer
Im Kanton Zürich keine; nur Grundbuch- und Notariatsgebühren von einem Bruchteil eines Prozents
Vermögensteuer
Kantonal, auf das Nettovermögen einschließlich des Hauses, mit einigen Zehntelprozent
Eigenmietwert
Wird bei Selbstnutzung als Einkommen besteuert; die Stimmberechtigten haben im September 2025 die Abschaffung beschlossen, in Kraft ist sie noch nicht
Veräußerungsgewinne
Kantonale Grundstückgewinnsteuer, hoch bei kurzer Haltedauer und nach zehn und zwanzig Jahren deutlich sinkend
Finanzierung
Zwei Drittel des Preises sind selbst bei Vermögenden üblich, weil Hypothekarzinsen abzugsfähig sind
Wer kauft
Schweizer Familien und die internationalen Führungskräfte und Gründer, die hier ansässig geworden sind: Deutsche, Briten, Amerikaner, Skandinavier. Family Offices in Zug kaufen für die Familien, die sie betreuen, nicht wegen der Rendite.
Woran der Desk arbeitet
Seelage an der Goldküste zu jedem Preis, Villen mit Garten in der Enge und Häuser mit Bootshaus in Walchwil. Ein Zürcher Mandat eröffnet der Desk nur für Käufer, deren Erwerbsberechtigung bestätigt ist.
Hinweise zum Kauf
Keine Handänderungssteuer in Zürich, Grundbuch und Notariat kosten einige Zehntelprozent; Schwyz und Zug erheben moderate Gebühren. Der Kauf wird öffentlich beurkundet und ist mit der Unterzeichnung bindend. Vermögensteuer und Eigenmietwert sind die laufenden Kosten, und beide sind im Haltekosten-Instrument mit dem Schweizer Profil abgebildet.
Im Privatportfolio
Offene Suchmandate
- M-129Eine Führungskraft mit Umzugsplänen und bestätigter Erwerbsberechtigung sucht ein Seegrundstück an der Goldküste, 20 bis 40 Millionen Franken.
Die Hotspot-Umfrage
Am Zürichsee
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Finanzierung
Annuitätendarlehen, endfälliges Darlehen oder Kredit gegen das Depot: was jedes kostet und was jedes voraussetzt.
Selbst nachrechnen
Haltekosten
Was ein Haus in jedem Jahr kostet, in dem es Ihnen gehört, von der Grundsteuer bis zum Gärtner, in jedem Hotspot.
Was Käufer fragen
Nur wenn Sie mit der richtigen Bewilligung in der Schweiz wohnen. EU- und EFTA-Bürger mit Wohnsitz kaufen wie Schweizer; andere brauchen in der Regel eine Niederlassungsbewilligung C. Ferienwohnungen für Personen ohne Wohnsitz sind nur in ausgewiesenen Ferienorten wie St. Moritz möglich und kontingentiert.
Zürich hat sie 2005 abgeschafft. Die Erwerbskosten sind mit deutlich unter einem Prozent die niedrigsten auf dieser Liste. Seinen Anteil holt sich der Kanton beim Ausstieg, mit einer Grundstückgewinnsteuer, die sinkt, je länger Sie halten.
Die mit dem Steuerfuß, den Ihr Einkommen rechtfertigt. Zug und das Schwyzer Ufer für die niedrigsten Sätze; die Goldküste für den See, die Schulen und die zwanzig Minuten ins Büro. Bei einem hohen Einkommen bezahlt die Differenz ein Haus.
Fast sicher. Schweizer Banken leihen Ansässigen zwei Drittel zu Zinsen, die für europäische Verhältnisse niedrig sind, die Zinsen sind abzugsfähig, und die Bemessungsgrundlage der Vermögensteuer sinkt mit der Schuld. Das Finanzierungs-Instrument zeigt die Rechnung.
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Die Käufer, die still an die Spitze jedes Hotspots gerückt sind: wie ein Family Office ein Haus kauft, was es von einem Desk erwartet und warum Verkäufer es bevorzugen.
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