Aufenthaltsrecht und Immobilie

Ein Jahrzehnt lang kam ein Haus in Südeuropa mit einer Zugabe in Form eines Aufenthaltstitels. Das ist vorbei, und Käufer, die sie noch erwarten, sind dem Gesetz ein Jahr hinterher. Die Regeln auf dieser Seite entscheiden, wo ein Kauf Ihren Wohnsitz verändert, wo er gar nichts verändert und wo Sie überhaupt nicht kaufen dürfen.

Was sich geändert hat

Spanien

Die an einen Immobilienkauf geknüpfte Aufenthaltserlaubnis für Investoren endete im April 2025. Ein Haus auf Mallorca oder an der Goldenen Meile bringt kein Bleiberecht mehr; das tun die gewöhnlichen Visa, und die spanische Steueransässigkeit ergibt sich aus den verbrachten Tagen, nicht aus der Urkunde.

Portugal

Der Immobilienweg zum Golden Visa wurde im Oktober 2023 geschlossen. Fonds und andere Wege bleiben, und das D7-Visum funktioniert für Menschen, die tatsächlich in Portugal leben wollen. Das Regime für nicht gewöhnlich Ansässige wurde durch ein engeres für bestimmte Berufe ersetzt.

Griechenland

Der Immobilienweg besteht fort, mit Schwellen, die in den Hauptmärkten auf 800.000 Euro angehoben wurden. Kein Hotspot dieser Seite, aber die letzte Tür dieser Art im Mittelmeer.

Italien

Hat für ein Haus nie einen Aufenthaltstitel geboten. Das Investorenvisum gilt für Unternehmen und Anleihen; die Pauschalsteuer für Neuzuzügler von 200.000 Euro im Jahr ist der Grund, warum wohlhabende Familien nach Mailand und an den Comer See ziehen, und sie ist von der Immobilie unabhängig.

Wo ein Haus noch zählt

Monaco. Ein Mietvertrag oder ein Kauf, dazu eine Bankeinlage in der Größenordnung einer halben Million und ein einwandfreies Führungszeugnis, sind der Zugang zur Aufenthaltskarte, und die Wohnung ist der Eintrittspreis in ein Regime ohne Einkommensteuer, ohne Vermögensteuer und ohne Steuer auf Veräußerungsgewinne für Privatpersonen. Nirgendwo sonst auf dieser Liste kauft das Haus so unmittelbar die Rechtsordnung.

Dubai. Eine Immobilie ab zwei Millionen Dirham, rund eine halbe Million Euro, berechtigt den Eigentümer zu einem verlängerbaren Aufenthaltsvisum für zehn Jahre. Es ist real, es wird genutzt, und es ist der Grund, warum ein Teil der Käufer auf der Palm dort ist. Das Emirat erhebt weder Einkommensteuer noch eine Steuer auf Veräußerungsgewinne; das Haus trägt das Visum, nicht die steuerliche Position, die sich danach richtet, wo Sie tatsächlich leben.

Die Vereinigten Staaten. Ein Haus kauft dort nichts; der Weg über das Investorenvisum führt über eine unternehmerische Investition. Käufer in Miami und New York halten ihr Haus mit Besucherstatus und zählen die Tage, denn die amerikanische Steueransässigkeit ist eine Falle, die bei 183 davon zuschnappt.

Die vier Zäune

Zürich

Nicht ansässige Ausländer dürfen kein Wohneigentum erwerben. Ansässige mit der richtigen Bewilligung kaufen frei. Einen Weg daran vorbei gibt es nicht, und der Notar prüft

St. Moritz

Ferienwohnungen für Nichtansässige nur im Rahmen eines kantonalen Kontingents von einigen Dutzend Bewilligungen im Jahr, Objekt für Objekt

Kitzbühel

Die meisten Häuser nur als erklärter Hauptwohnsitz; die Behörde prüft, und die Erklärung ist eine rechtliche Verpflichtung

Wien

Käufer aus Nicht-EU-Staaten brauchen eine Genehmigung, die für einen Hauptwohnsitz routinemäßig erteilt wird und für eine Ferienetage weniger routinemäßig

Die Zäune sind der Grund, warum diese vier Märkte so stabil sind. Käufer, die die Voraussetzungen erfüllen, profitieren vom Ausschluss aller anderen, und ein Haus innerhalb eines Zauns hält seinen Wert durch Zyklen, die die offenen Märkte einebnen. Der Desk fragt, ob ein Käufer überhaupt erwerben darf, bevor er fragt, was er sucht.

Wo der Wohnsitz eine Steuer ist, kein Recht

Wer an der Riviera kauft, unterliegt als Nichtansässiger mit seiner französischen Immobilie oberhalb von 1,3 Millionen der IFI, der Vermögensteuer auf Immobilien. Wer auf den Balearen oder in Andalusien kauft, zahlt oberhalb von drei Millionen spanischem Nettovermögen pro Person die Solidaritätssteuer. Wer in der Schweiz kauft, zahlt dem Kanton Vermögensteuer und versteuert den Eigenmietwert, bis dessen Abschaffung, der die Schweizer Stimmberechtigten 2025 zugestimmt haben, in Kraft tritt. Nichts davon macht Sie ansässig; alles davon macht Sie zum Steuerzahler, und das Haltekosten-Instrument rechnet es mit ein.

Ein Haus hat noch nie einen Wohnsitz gekauft, den ein guter Anwalt nicht auch ohne es hätte arrangieren können. Oft hat es eine Steuerrechnung gekauft, die ein guter Anwalt vermieden hätte.

Der Berater des Desks in drei Rechtsordnungen

Die ehrliche Reihenfolge

Entscheiden Sie, wo Sie tatsächlich leben werden und an wie vielen Tagen.
Holen Sie Beratung zu Aufenthalt und Steuern in dieser Rechtsordnung ein, bevor Sie sich ein Haus ansehen.
Prüfen Sie, ob der Markt einen Zaun hat und ob Sie innerhalb davon stehen.
Kaufen Sie dann das Haus, das Sie ohnehin gekauft hätten.

Selbst nachrechnen

Haltekosten

Was ein Haus in jedem Jahr kostet, in dem es Ihnen gehört, von der Grundsteuer bis zum Gärtner, in jedem Hotspot.

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