Due Diligence in sechs Rechtsordnungen

Ein Käufer aus einem Land kommt mit den Prüfgewohnheiten seiner Heimat in ein anderes, und diese Gewohnheiten sind falsch. Engländer lassen das Gebäude begutachten und lesen die Genehmigungen kaum; Deutsche vertrauen dem Notar und sind überrascht, dass der Notar in Spanien nichts prüft; Amerikaner erwarten eine Title Insurance und finden stattdessen ein Grundbuch. Jede Rechtsordnung hat ein Dokument, das über den Kauf entscheidet, und es ist selten das, an das ein ausländischer Käufer zuerst denkt.

Spanien: die Bauakte

Das Haus ist die Lizenz. Was genehmigt wurde, was gebaut wurde, ob die Erstbezugsbescheinigung existiert, ob die touristische Lizenz gültig ist und auf den Verkäufer lautet, was auf der bestehenden Grundfläche neu errichtet werden darf. Der Anwalt beschafft die kommunale Akte und den Katastereintrag und liest sie gegen das Haus, wie es dasteht; die Abweichungen sind die Verhandlung. Der Notar prüft bei der Beurkundung Identität und Eigentum, sonst nichts. Käufer, die auf den Anwalt verzichtet haben, weil es ja einen Notar gibt, haben an jeder Küste nicht genehmigte Anbauten gekauft.

Frankreich: die Recherchen des Notars

Der Notar ist neutral, ein vom Staat bestellter Amtsträger, und übernimmt die Recherchen: Eigentum, Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten, das Vorkaufsrecht der Gemeinde, die Diagnosen zu Asbest, Blei, Energie und Termiten, die der Verkäufer vorlegen muss. Bestellen Sie zusätzlich Ihren eigenen Notar; das kostet nichts extra, die beiden teilen sich das Honorar, und Ihrer liest für Sie. Bestehen sollten Sie auf der Genehmigungshistorie jedes Anbaus und bei einer Wohnung auf den Protokollen der Copropriété: Eine Fassade, die im letzten Jahr beschlossen wurde, ist eine Rechnung in diesem Jahr.

Italien: der Geometra

Vor dem Compromesso prüft ein Geometra, ob jedes Gebäude auf dem Grundstück mit den Baugenehmigungen und dem Kataster übereinstimmt. Nicht genehmigte Baukörper können in diesem Zustand nicht verkauft werden und müssen legalisiert oder abgerissen werden, und die Hälfte der Bauernhäuser in der Toskana hat einen. Bei einer Villa am See sind die Konzessionen für Anleger und Liegeplatz eigene Dokumente; bei einer denkmalgeschützten Villa regelt die Akte der Soprintendenza jede künftige Änderung. Der Notar prüft dann das Eigentum. Und der Makler, denken Sie daran, arbeitet für den, der ihn bezahlt, und jede Seite bezahlt ihren eigenen.

England: der Lease und die Searches

Bis zum Exchange of Contracts bindet nichts, und das ist der Schutz des Käufers und das Risiko des Verkäufers. Der Solicitor übernimmt die Searches: Kommune, Planung, Entwässerung, Umwelt, und er liest den Titel. Bei einer Wohnung ist der Lease der eigentliche Kauf: verbleibende Laufzeit, Ground Rent, die Historie der Service Charges, das Zustimmungsregime des Freeholders. Ein Bausubstanzgutachten ist üblich und wird vom Käufer beauftragt. Oberhalb von zehn Millionen weiß ein Buying Agent außerdem, wie es sich in dem Gebäude lebt, was kein Dokument festhält.

Deutschland: der Notar und das Grundbuch

Der Notar entwirft den Vertrag, liest ihn vollständig vor und veranlasst die Eintragung; das Grundbuch ist für Eigentum und Belastungen maßgeblich. Was der Notar nicht prüft, ist das Gebäude: Ein Gutachten ist unüblich und sollte es nicht sein, und der Bebauungsplan des Grundstücks entscheidet, was in den Villenvierteln von München und Hamburg und nach der Gestaltungssatzung für Reetdachhäuser auf Sylt neu gebaut werden darf. Den Denkmalschutz klärt man mit der Behörde, statt ihn aus dem Alter des Hauses abzuleiten.

New York: das Gebäude

Der Anwalt liest das Gebäude vor der Wohnung: den Offering Plan, die Jahresabschlüsse, die Protokolle des Boards, die Rücklagen, laufende Rechtsstreitigkeiten und Sonderumlagen. Ein Condominium mit schlechter Bilanz ist zu jedem Preis eine schlechte Wohnung. Bei einer Co-op ist das Board Package eine zweite Due Diligence in umgekehrter Richtung, und zwar über Sie. Die Title Insurance ersetzt das Register. Das Closing folgt binnen Wochen.