Die Zahlen
Was ein Hauskauf wirklich kostet
Sechzehn Rechtsordnungen, ein Haus für zehn Millionen und eine Tür, die zwischen sechzigtausend und fast zwei Millionen kostet. Die Erwerbskosten, Posten für Posten.
Nehmen Sie dasselbe Haus für zehn Millionen und betreten Sie es an sechzehn Orten. In Zürich kostet die Tür sechzigtausend. Auf den Balearen kostet sie eineinviertel Millionen. In London kostet sie einen Nichtansässigen, der ein Zweithaus kauft, fast zwei. Das Haus ist identisch; die Rechtsordnung ist der Preis.
Die fünf Posten
Ein Haus, sechzehn Türen
Das Erwerbskosten-Instrument rechnet das vollständige Modell. Für einen Wiederverkauf über zehn Millionen an eine nicht ansässige Privatperson ergibt sich für die Gesamtkosten der Tür nach derzeitiger Schätzung des Desks ungefähr diese Rangfolge.
Erwerbskosten bei einem Wiederverkauf über zehn Millionen, in Prozent des Preises
Zwei Dinge fallen sofort auf. Die deutschsprachigen Märkte und die spanischen Inseln sind teuer im Eintritt und günstig oder kostenlos im Ausstieg, weil der Exit nach einer Haltefrist steuerfrei ist. Die amerikanischen Märkte und die Schweiz sind günstig im Eintritt und werden beim Ausstieg besteuert. England ist in beide Richtungen teuer und dazwischen günstig. Wer fünfzehn Jahre halten will, kümmert sich weit weniger um die Tür als jemand, der fünf Jahre halten will.
Die Tranchen, die wehtun
Neubau verändert die Rechnung
In Spanien zahlt ein Haus, das vom Bauträger gekauft wird, zehn Prozent Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer statt Grunderwerbsteuer, was auf den Balearen oberhalb von zwei Millionen eine Ersparnis ist und in Andalusien nicht. In Italien trägt ein Verkauf durch den Bauträger zehn Prozent Mehrwertsteuer, oder zweiundzwanzig für die Luxus-Katasterkategorien, in die die meisten Villen fallen, weshalb dort der Wiederverkauf der übliche Weg ist. In New York verlagert ein Sponsor Sale, also der Erstverkauf durch den Bauträger, die Grunderwerbsteuern von Staat und Stadt auf den Käufer, weitere zwei Prozent. In Frankreich halbiert ein Neubau die Abgaben. Das Instrument hat dafür einen Schalter.
Die Frage der Gesellschaft
Der Kauf über eine Gesellschaft verändert an manchen Orten die Tür und an anderen die Jahre. Monaco verlangt bei einer intransparenten Gesellschaft 7,5 statt 4,5 Prozent. England erhebt pauschal fünfzehn Prozent Stamp Duty und danach eine jährliche Abgabe, wenn eine Gesellschaft ein Wohnhaus hält. Spanien und Frankreich ist die Gesellschaft an der Tür gleichgültig, beim Erbfall dagegen nicht. Das Instrument zeigt den Unterschied an der Tür; der Rest ist Beratung.
Selbst nachrechnen
Erwerbskosten
Was ein Haus bis zur Schlüsselübergabe wirklich kostet, in sechzehn Rechtsordnungen, Posten für Posten.
Rechnen Sie das Instrument mit Rechtsordnung, Preis und Schaltern durch und legen Sie am Tag des Vollzugs die Schlussabrechnung daneben. Eine Abweichung sollte eine Frage an den Anwalt sein, keine Überraschung für die Bank.
