Die Zahlen
Der Exit wird beim Kauf entschieden
Die Regeln für Veräußerungsgewinne unterscheiden sich stärker als die Preise: nichts in Monaco und Dubai, nichts nach zehn Jahren in Deutschland, pauschal dreißig Prozent in Österreich, eine Staffel nach Haltedauer in Frankreich. Der Exit ist der Teil der Rendite, den die meisten Käufer nie durchrechnen.
Jedes Haus wird zweimal verkauft: einmal, wenn Sie es kaufen, und einmal, wenn Sie es verkaufen. Der zweite Verkauf wird nach Regeln besteuert, die schon vor dem ersten feststanden, und diese Regeln unterscheiden sich zwischen den Hotspots stärker als die Preise. Ein Gewinn von fünf Millionen ist in Monaco fünf Millionen wert, in Deutschland nach zehn Jahren rund viereinhalb, in Österreich dreieinhalb und in Frankreich etwas dazwischen, je nachdem, wie lange Sie gewartet haben.
Die Regeln in einer Tabelle
Warum er den Kauf entscheidet
Weil er verändert, welches Haus die bessere Anlage ist. Zwei Villen, eine in Kitzbühel und eine in Grünwald, beide verdoppeln ihren Wert in zwölf Jahren. Der österreichische Eigentümer zahlt dreißig Prozent des Gewinns, der deutsche nichts. Das bayerische Haus hat bei gleicher Preisentwicklung ein Drittel mehr eingebracht, und der Käufer, der das durchgerechnet hat, hat in Bayern gekauft.
Er verändert auch die Haltedauer. In Frankreich macht die Staffel das Warten auf das zweiundzwanzigste Jahr lohnend, in Italien auf das sechste, in Deutschland auf das zehnte. Eine Familie, die ein Anwesen an der Riviera im neunzehnten Jahr verkauft, hat für drei Winter einen großen Teil der Entlastung verschenkt.
Die Kosten des Verkäufers
Die Steuer ist nicht der einzige Posten. Der Makler nimmt fünf Prozent in Spanien und Portugal, vier in Frankreich, sechs in Monaco, drei in Italien und der Schweiz, einen Anteil in Deutschland und Österreich, zwei in Dubai und in den Vereinigten Staaten nach wie vor rund fünf. Dazu kommen der Anwalt, der Energieausweis, der Notaranteil, wo der Verkäufer einen trägt, und in Spanien die Plusvalía, die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens, die gering ist und immer vergessen wird.
Die Rendite eines Hauses ist der Verkaufspreis, abzüglich der Steuer, abzüglich des Maklers, abzüglich jedes Jahres, das es Sie gekostet hat, gemessen am Kaufpreis zuzüglich der Tür. Die meisten Käufer kennen die erste Zahl und die letzte.
Wofür das Exit-Instrument da istDas Modell
Das Exit-Instrument nimmt Kaufpreis und Kaufjahr, eine Wachstumsrate oder einen Verkaufspreis, die Rechtsordnung und Ihren Wohnsitz und wendet die Regeln an: die deutschen und italienischen Haltefristen, die französische Staffel Jahr für Jahr, die Schweizer Ermäßigungen, die Pauschalsätze anderswo. Es liefert den Nettoerlös und, zusammen mit den Erwerbs- und Haltekosten aus den anderen Instrumenten, die annualisierte Rendite der gesamten Haltedauer. Rechnen Sie es für das Jahr durch, in dem Sie voraussichtlich verkaufen, und für das Jahr danach, und kaufen Sie entsprechend.
Selbst nachrechnen
Exit und Nettoerlös
Was nach der Steuer auf den Veräußerungsgewinn, Makler und Kosten in dem Jahr bleibt, in dem Sie wahrscheinlich verkaufen.
Was Sie vom Kauftag an aufbewahren sollten
- Jeden Euro der Erwerbskosten: die Grunderwerbsteuer, den Notar, den Anwalt, den Makler. In den meisten Rechtsordnungen mindern sie den Gewinn.
- Jede Rechnung für Arbeiten, die das Haus verbessert und nicht nur erhalten haben. Aus demselben Grund.
- Das Datum. Nicht das der Anzahlung, sondern das der Urkunde.
- Die Struktur. Ein Haus, das über eine Gesellschaft gekauft wurde, lässt sich unter Umständen als Anteile verkaufen, was an manchen Orten alles verändert.
