Die Haltekosten, die niemand einplant

Das Exposé nennt einen Preis, der Anwalt eine Schlussabrechnung, und gemeinsam beschreiben sie einen einzigen Tag. Danach kostet das Haus an jedem weiteren Tag Geld. Bei einem Anwesen für zehn Millionen am Wasser in Miami liegt die zweite Zahl bei einer Viertelmillion im Jahr, bevor auch nur das Licht angeht; für dasselbe Geld in Monaco ist es ein Zehntel davon. Die Haltekosten sind der Preis, der darüber entscheidet, ob Sie das Haus behalten.

Die Posten

Steuer auf den Wert

Grundsteuer von zwei Prozent im Jahr in Florida, einem Prozent in Manhattan, einigen Zehntelprozent in Spanien, Frankreich und Italien, einem festen Betrag von einigen Tausend in Deutschland und England, nichts in Monaco und Dubai. Der größte einzelne Unterschied zwischen den Hotspots.

Vermögensteuern

Die IFI in Frankreich oberhalb von 1,3 Millionen Nettoimmobilienvermögen, die spanische Solidaritätssteuer oberhalb von drei Millionen, die kantonale Vermögensteuer in der Schweiz. Im Exposé unsichtbar und bei einem großen Haus sechsstellig pro Jahr.

Versicherung

Ein Zehntelprozent des Werts in Europa. An einer Hurrikanküste fast ein Prozent, Tendenz steigend.

Service- und Gemeinschaftskosten

Bei einer Villa unerheblich, bei einer Wohnung in einem Turm erheblich. Die Common Charges in Manhattan und die Service Charges in Dubai erreichen Hunderte pro Quadratmeter im Jahr.

Personal

Gärtner, Poolpflege, Haushälterin, Verwalter. Abhängig von der Größe des Hauses und den Arbeitskosten vor Ort: Zürich fast doppelt so teuer wie Spanien, Dubai bei drei Vierteln davon.

Energie und Wasser

Grundgebühren und Verbrauch, abhängig vom Klima: Kühlung in Dubai und Miami, Heizung in München und den Alpen, Wasser für einen Garten auf einer Insel.

Die Instandhaltungsrücklage

Der Posten, den niemand zurücklegt: eineinviertel Prozent der Wiederherstellungskosten im Jahr, was bei einem großen Haus alle zwanzig Jahre das Dach und alle zehn Jahre die Haustechnik bedeutet.

Abgaben auf Zweitwohnsitze

Der Zuschlag auf die Taxe d'habitation in Frankreich, die Zweitwohnungsteuer auf Sylt und in Tirol, der Eigenmietwert in der Schweiz und die fiktive Mieteinnahme in Spanien.

Dieselben zehn Millionen, gehalten

Jährliche Haltekosten eines Hauses für zehn Millionen, in Prozent des Werts, Schätzung des Desks

Miami, Anwesen am Wasser2,4 %

New York, Turmwohnung1,6 %

Côte d'Azur, Anwesen1,1 %

Ibiza, Villa1,0 %

Mallorca, Villa0,9 %

Dubai, Villa auf der Palm0,9 %

Paris, Wohnung0,9 %

St. Moritz, Chalet0,8 %

Zürich, Haus am See0,7 %

Toskana, Anwesen0,7 %

Comer See, Villa0,6 %

Sylt, Reetdachhaus0,5 %

München, Villa0,4 %

Monaco, Wohnung0,4 %

London, Wohnung0,3 %

Lesen Sie das Ende dieser Liste gegen den Anfang der Liste im vorigen Artikel. London und München sind teuer im Eintritt und günstig im Halten; bei Miami und New York ist es umgekehrt. Wer mit einem Horizont von fünfzehn Jahren plant, stellt fest, dass sich Tür und Jahre in weiten Teilen Europas ungefähr aufheben und in Amerika überhaupt nicht, wo zwei Prozent im Jahr über fünfzehn Jahre dreißig Prozent des Preises ausmachen.

Die zwei unsichtbaren Posten

Der erste ist die Vermögensteuer. Ein Nichtansässiger, der an der Riviera ein Haus für fünfzehn Millionen kauft, schuldet darauf ab dem ersten Januar die IFI: rund 150.000 Euro im Jahr ohne Fremdkapital, weniger mit Hypothek, und das auf Dauer. Ein Paar, das auf Mallorca eine Villa für acht Millionen kauft, schuldet die Solidaritätssteuer auf alles, was drei Millionen pro Person übersteigt. Keines von beiden steht im Inserat, im Gutachten oder in der Schlussabrechnung. Beide stehen in der ersten Steuererklärung.

Der zweite ist die Rücklage. Ein Haus mit achthundert Quadratmetern und Wiederherstellungskosten von viertausend pro Quadratmeter braucht vierzigtausend im Jahr für die Dinge, die sich abnutzen, und niemand legt sie zurück. Dann versagen das Dach, die Poolschale oder die Haustechnik, und das Jahr kostet eine Viertelmillion statt hunderttausend. Das Instrument setzt den Posten ein, ob es Ihnen gefällt oder nicht.

Ein leeres Haus kostet fast so viel wie ein bewohntes. Das ist die Zahl, die alle übersehen.

Jeder Verwalter jeder Villa an jeder Küste

Was sie senkt

Fremdkapital auf dem Haus, wo eine Vermögensteuer greift: Es mindert die Bemessungsgrundlage in Frankreich und der Schweiz und ist der Grund, warum große Häuser dort Hypotheken tragen, die ihre Eigentümer nicht brauchen.
Eine Vermietungslizenz, wo es sie gibt: zwanzig Wochen auf Ibiza oder dreißig an der Algarve decken die laufenden Kosten und mehr.
Die richtige Rechtsordnung für den Typ: Eine Turmwohnung ist in London günstig zu halten und in Manhattan teuer; eine Villa ist in Italien günstig und in Florida teuer.
Ehrlichkeit bei den Wochen. Das Instrument Kaufen oder Mieten sagt Ihnen, ob das Haus ein Luxus oder eine Entscheidung ist, und diese Antwort ist vorher mehr wert als hinterher.

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Haltekosten

Was ein Haus in jedem Jahr kostet, in dem es Ihnen gehört, von der Grundsteuer bis zum Gärtner, in jedem Hotspot.

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