Die Orte
Aufenthaltsrecht und Immobilie
Wo ein Haus noch ein Bleiberecht mit sich bringt, wo es das nie tat, und die vier Märkte, um die ein Zaun steht. Die Regeln, wie sie gelten, und was sich geändert hat.
Tirol · Österreich
Kitzbühel
Die teuerste Stadt Österreichs und der Chaletmarkt, den deutsches Geld geschaffen hat: Bauernhäuser an den Sonnenhängen, die ummauerte Altstadt mit ihren bemalten Häusern und ein Tiroler Raumordnungsrecht, das beschlossen hat, dass es keine Freizeitwohnsitze mehr geben wird. Kitzbühel kauft man auf dem Papier als Hauptwohnsitz und bewohnt es am Wochenende.
Der Ranesta Index
15.000 bis 25.000 €
Prime-Spanne, je m²
35.000 €
Trophy-Niveau, je m²
1,5 bis 2,5 %
Bruttorendite
55 %
Off-Market verkauft
9,7 %
Erwerbskosten
0,5 %
Haltekosten pro Jahr
Redaktionelle Schätzung der Prime-Spannen der Angebotspreise, Stand September 2026. Keine Bewertung. Typischer Einstieg 4 Mio. €, Trophy-Objekte ab 40 Mio. €. Vermarktungsdauer im Spitzensegment etwa 240 Tage.
Wo genau
Kitzbühel Stadt und der Sonnberg
Die Altstadt innerhalb der Mauern und der Sonnenhang darüber mit dem Hahnenkamm im Fenster. Die erste Adresse; Bauernhäuser am Sonnberg sind die Trophäe der Region.
Reith und der Schwarzsee
Das Dorf im Norden mit dem See und dem Golfplatz: größere Grundstücke, ruhiger, und der Markt für Familien, die einen Garten und den Blick auf den Wilden Kaiser wollen.
Aurach und Jochberg
Talaufwärts Richtung Pass: Chalets mit Ski-in-Zugang und die neueren Bauten am oberen Ende der Kitzbüheler Alpen.
Going, Ellmau und die Kaiserseite
Die andere Seite des Bergs, mit dem Stanglwirt und dem Blick hinüber zum Kaiser: ein Viertel günstiger, tirolerischer und zunehmend dort, wo der Desk sucht.
Kurz gesagt
Ein Ort, der Nein gesagt hat
Tirol hat vor einigen Jahren beschlossen, dass es genug Freizeitwohnsitze hat, und in Kitzbühel greift diese Entscheidung am härtesten. Ein Haus in der Stadt oder am Sonnberg kann in der Regel nur als Hauptwohnsitz erworben werden, der Käufer unterschreibt eine entsprechende Erklärung, und die Behörde hat begonnen zu kontrollieren. Käufer, die Winter und Sommer dort leben wollen und das auch erklären, kaufen weiterhin; Käufer, die zwei Wochen im Jahr wollen, kaufen anderswo oder mieten.
Innerhalb dieser Regel ist der Markt einer der verschlossensten der Alpen. Ein Bauernhaus am Sonnberg ist eines von ein paar hundert, die Familien, denen sie gehören, tragen alteingesessene deutsche und österreichische Industrienamen, und die Verkäufe laufen über Anwälte und die Kitzbüheler Agenturen, die seit vierzig Jahren dieselbe Kartei führen. Mehr als die Hälfte der Verkäufe im Spitzensegment läuft privat.
Es gilt das österreichische Steuerrecht: pauschal dreißig Prozent auf den Gewinn beim Ausstieg, keine Befreiung nach zehn Jahren, moderate jährliche Kosten. Das Haus hält man wegen des Bergs, nicht wegen der Rendite, und die Rendite ist trotzdem gefolgt, weil an den Hängen nichts Neues gebaut wird.
Gut zu wissen
Grunderwerbsteuer
3,5 Prozent, plus 1,1 Prozent Grundbucheintragung
Maklerprovision
3,6 Prozent inklusive Umsatzsteuer, vom Käufer getragen
Zweitwohnsitze
Tirol beschränkt Freizeitwohnsitze; die meisten Spitzenobjekte dürfen nur als Hauptwohnsitz erworben werden, und die Behörde kontrolliert
Wer kaufen darf
EU-Bürger mit Hauptwohnsitzerklärung; alle anderen brauchen eine Genehmigung, die für Ferienzwecke selten erteilt wird
Veräußerungsgewinne
Immobilienertragsteuer pauschal 30 Prozent, keine Befreiung nach Haltedauer
Saison
Das Hahnenkammrennen im Januar, der Sommer an den Seen und eine Nebensaison, die immer kürzer wird
Wer kauft
Vor allem deutsche Familien aus München, Hamburg und dem Rheinland, dann Österreicher, Schweizer und Niederländer. Die obersten Lagen am Sonnberg haben zwischen Namen den Besitzer gewechselt, die man von Automobil- und Maschinenbauunternehmen kennt.
Woran der Desk arbeitet
Bauernhäuser am Sonnberg mit Blick auf den Hahnenkamm, Chalets mit Grundstück in Reith und Häuser auf der Goinger Seite mit dem Kaiser im Fenster. Der Desk spricht die Wohnsitzregel an, bevor er über ein Haus spricht.
Hinweise zum Kauf
Vertrag durch Anwalt oder Notar, bindend mit der Unterschrift, insgesamt 9,7 Prozent mit der Käuferprovision. Die Hauptwohnsitzerklärung ist eine rechtliche Verpflichtung; Käufern, die vorhaben, sie zu brechen, hilft der Desk nicht. Käufer aus Drittstaaten stellen einen Antrag bei der Grundverkehrsbehörde und sollten mit Fragen rechnen.
Die Hotspot-Umfrage
In Kitzbühel
Was Käufer fragen
In den meisten Fällen nur als erklärten Hauptwohnsitz, und das ist eine Verpflichtung, keine Formalie. Häuser mit eingetragener Widmung als Freizeitwohnsitz gibt es, und sie tragen einen Aufschlag, gerade weil sie als Ferienhaus genutzt werden dürfen.
Die Stadt, der Hahnenkamm, das Golf und ein Jahrhundert derselben Familien. Kitzbühel ist eine Marke, und der Sonnberg ist die Adresse innerhalb dieser Marke. Der Desk sagt offen, dass der Berg nicht das beste Skigebiet Österreichs ist.
Die andere Seite des Kaisers: derselbe Winter, ein längerer Sommer, der Stanglwirt und Preise ein Viertel unter der Stadt. Zunehmend der Ort, an dem Familien mit Kindern kaufen.
Pauschal dreißig Prozent des Gewinns, wann immer Sie verkaufen. Bei einem Markt, der sich in einem Jahrzehnt verdoppelt hat, dennoch ein gutes Ergebnis. Das Exit-Instrument mit dem österreichischen Profil zeigt den Nettobetrag.
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