Die Zahlen
Was ein Hauskauf wirklich kostet
Sechzehn Rechtsordnungen, ein Haus für zehn Millionen und eine Tür, die zwischen sechzigtausend und fast zwei Millionen kostet. Die Erwerbskosten, Posten für Posten.
Manhattan · Vereinigte Staaten
New York
Der tiefste Wohnungsmarkt der Welt, mit einer Mansion Tax, die auf fast vier Prozent steigt, Genossenschaftsvorständen (Co-op Boards), die einen Käufer ohne Begründung ablehnen können, und einem Quadratmeterpreis an der Spitze, den keine andere Stadt erreicht. Manhattan ist der einzige Markt, in dem es dem Desk darauf ankommt, um welche Art von Gebäude es sich handelt.
Der Ranesta Index
25.000 bis 50.000 €
Prime-Spanne, je m²
90.000 €
Trophy-Niveau, je m²
3,0 bis 4,0 %
Bruttorendite
45 %
Off-Market verkauft
4,0 %
Erwerbskosten
1,6 %
Haltekosten pro Jahr
Redaktionelle Schätzung der Prime-Spannen der Angebotspreise, Stand September 2026. Keine Bewertung. Typischer Einstieg 4 Mio. €, Trophy-Objekte ab 100 Mio. €. Vermarktungsdauer im Spitzensegment etwa 180 Tage.
Wo genau
Tribeca und das West Village
Die Lofts und Townhouses in Downtown: der Markt der letzten zwanzig Jahre, in dem Finanz- und Filmgeld ganze Etagen ehemaliger Lagerhäuser kaufte und die Townhouses in den Straßen des West Village.
Die Upper East Side: Fifth und Park Avenue
Die Vorkriegsgenossenschaften entlang des Parks, mit Boards, die Bewerber befragen, Lobbys aus Kalkstein und Wohnungen, die wie Häuser gebaut wurden. Die erste Adresse und die am wenigsten liquide.
Billionaires' Row und die neuen Türme
Die Supertalls an der 57th Street und die Türme am Hudson: Condominiums ohne Board, Blick auf den Park aus dem neunzigsten Stock und die höchsten Preise der Stadt.
Upper West Side, Brooklyn Heights und die Townhouse-Märkte
Central Park West und Riverside Drive im Westen; die Brownstones der Heights auf der anderen Flussseite. Die Familienmärkte, mit Preisen ein Drittel unter der East Side für dieselben Räume.
Kurz gesagt
Welche Art von Gebäude
In Manhattan lautet die erste Frage nicht wo, sondern was. Eine Co-op besteht aus Anteilen an einer Gesellschaft und einem Nutzungsrecht an der Wohnung (Proprietary Lease); das Board befragt den Käufer, prüft seine Finanzen und darf ohne Begründung ablehnen, und die meisten Boards akzeptieren weder Käufer ohne Wohnsitz im Land noch einen Kauf über eine Gesellschaft. Ein Condominium ist echtes Grundeigentum ohne ein solches Board. Ausländische Käufer, Family Offices und alle, denen Privatsphäre wichtig ist, kaufen Condominiums, und die großen Vorkriegs-Co-ops an der Fifth und Park Avenue bleiben ein Markt für Amerikaner, die das Gespräch bestehen.
Die Kosten sind das Gegenteil von Europa: günstig beim Einstieg, abgesehen von der Mansion Tax, und teuer im Unterhalt. Grundsteuer und Gemeinschaftskosten des Gebäudes belaufen sich auf anderthalb Prozent des Werts pro Jahr, in den neuen Türmen mit ihrem Personal und ihren Pools auf mehr. Eine Wohnung für zwanzig Millionen an der Billionaires' Row kann im Unterhalt vierhunderttausend im Jahr kosten.
Der Markt hat mehr Tiefe als jeder andere. Zweitausend Verkäufe pro Jahr über drei Millionen, eine professionelle Klasse von Brokern und Anwälten und ein Preis für jeden denkbaren Blick. An der Spitze sind fünfundvierzig Prozent Off-Market, getragen von den Townhouses und den Vorkriegsetagen, deren Eigentümer ein Inserat als Zumutung empfinden.
Gut zu wissen
Mansion Tax
Vom Käufer zu zahlen: 1 Prozent ab einer Million, in Stufen steigend bis 3,9 Prozent ab fünfundzwanzig Millionen
Neubau
Beim Kauf vom Bauträger (Sponsor Sale) zahlt meist der Käufer die Transfersteuern, rund 2 Prozent mehr
Co-op oder Condo
Co-ops sind Anteile an einer Gesellschaft, deren Board den Käufer genehmigen muss; Condominiums sind echtes Grundeigentum
Jährliche Kosten
Grundsteuer und Gemeinschaftskosten von ein bis zwei Prozent des Werts pro Jahr; bei Co-ops ist beides in der Maintenance-Gebühr enthalten
Veräußerungsgewinne
Bund 20 Prozent plus 3,8 Prozent und die Steuer des Bundesstaats New York auf den Gewinn; Einbehalt bei ausländischen Verkäufern
Ausländische Käufer
In Condominiums willkommen; die meisten Co-op Boards akzeptieren keinen Käufer ohne Wohnsitz im Land
Wer kauft
Vor allem Amerikaner, dann Käufer von überall, die einen Grund haben, in New York zu sein: Europäer, Lateinamerikaner, Asiaten, Israelis und Käufer aus den Golfstaaten. Die Supertalls wurden für die Welt gebaut; die Co-ops wurden für das Social Register gebaut und wissen das bis heute.
Woran der Desk arbeitet
Ganze Etagen in den neuen Türmen mit Parkblick, Townhouses im West Village und Vorkriegs-Condominiums am Park für Käufer, die sich keinem Co-op Board stellen können oder wollen. Der Desk arbeitet vom ersten Anruf an mit einem New Yorker Anwalt.
Hinweise zum Kauf
Ein Vertrag mit zehn Prozent Anzahlung, nachdem die Anwälte das Gebäude geprüft haben; keine Widerrufsfrist. Bei einer Co-op folgen Board Package und Gespräch, dann das Closing. Die Käuferkosten liegen einschließlich Mansion Tax bei vier bis sechs Prozent, im Neubau höher. Gemeinschaftskosten und Finanzen des Gebäudes werden vor dem Angebot gelesen, denn ein Gebäude mit schlechter Bilanz ist zu jedem Preis eine schlechte Wohnung.
Im Privatportfolio
Die Hotspot-Umfrage
In Manhattan
Selbst nachrechnen
Erwerbskosten
Was ein Haus bis zur Schlüsselübergabe wirklich kostet, in sechzehn Rechtsordnungen, Posten für Posten.
Selbst nachrechnen
Haltekosten
Was ein Haus in jedem Jahr kostet, in dem es Ihnen gehört, von der Grundsteuer bis zum Gärtner, in jedem Hotspot.
Was Käufer fragen
Condo, es sei denn, Sie sind Amerikaner, wollen dort wohnen, sind auf ein Gespräch vorbereitet und möchten die großen Vorkriegsadressen. Boards können ablehnen, tun es auch und akzeptieren selten ausländische Käufer oder Gesellschaften. Genau deshalb gibt es die Condominium-Türme.
Eine Käufersteuer, die ab einer Million bei einem Prozent beginnt und in Stufen bis 3,9 Prozent ab fünfundzwanzig Millionen steigt, auf den gesamten Preis. Beim Kauf vom Bauträger trägt der Käufer zudem die Transfersteuern. Im Erwerbskosten-Instrument sind die Stufen hinterlegt.
Grundsteuer und Gemeinschaftskosten von ein bis zwei Prozent im Jahr, monatlich gezahlt. Die neuen Türme sind im Betrieb am teuersten, die Vorkriegs-Condominiums am günstigsten. Das Haltekosten-Instrument mit dem Manhattan-Profil zeigt den Unterschied.
Jeder abgeschlossene Preis ist binnen Wochen öffentlich einsehbar, was auf dieser Liste ungewöhnlich ist. Nicht öffentlich ist die Spitze des Markts vor dem Abschluss: Die Townhouses und die Vorkriegsetagen wechseln privat den Besitzer, und der Desk sieht sie über seine New Yorker Partner.
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Die Käufer, die still an die Spitze jedes Hotspots gerückt sind: wie ein Family Office ein Haus kauft, was es von einem Desk erwartet und warum Verkäufer es bevorzugen.
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