Der private Markt
Wie Off-Market wirklich funktioniert
Drei Stufen, eine Handvoll Menschen, die die Schlüssel halten, und ein Dokument, das jede Tür öffnet. Der Mechanismus hinter den Verkäufen, die niemand sieht.
Balearen · Spanien
Mallorca
Der vielseitigste Markt für Zweitwohnsitze in Europa: eine Hauptstadt, die auch im Winter lebt, eine Gebirgsküste ohne verbliebenes Bauland und ein Südwesten, in dem die Villa mit Meerblick eine etablierte Anlageklasse mit eigenen Regeln ist.
Der Ranesta Index
12.000 bis 22.000 €
Prime-Spanne, je m²
35.000 €
Trophy-Niveau, je m²
2,8 bis 4,0 %
Bruttorendite
45 %
Off-Market verkauft
12,5 %
Erwerbskosten
0,9 %
Haltekosten pro Jahr
Redaktionelle Schätzung der Prime-Spannen der Angebotspreise, Stand September 2026. Keine Bewertung. Typischer Einstieg 4 Mio. €, Trophy-Objekte ab 30 Mio. €. Vermarktungsdauer im Spitzensegment etwa 210 Tage.
Wo genau
Südwesten: Port d'Andratx, Camp de Mar, Bendinat, Sol de Mallorca
Der Villengürtel. Freie Grundstücke in erster Meereslinie gibt es seit Jahren nicht mehr; der Markt besteht aus Häusern in zweiter Reihe mit Meerblick und dem seltenen Anwesen, das seit den Achtzigern niemand angerührt hat. 12.000 bis 22.000 Euro je Quadratmeter, direkt am Wasser mehr.
Tramuntana: Deià, Sóller, Valldemossa, Fornalutx
Steinhäuser in geschützten Dörfern, in denen nichts Neues entstehen darf. Den Preis bestimmt die Knappheit, nicht die Ausstattung; ein Haus mit Erweiterungsgenehmigung ist ein Drittel mehr wert als dasselbe Haus ohne.
Palma: Altstadt, Santa Catalina, Portixol, Son Vida
Stadtpaläste in den Gassen hinter der Kathedrale, Etage für Etage umgebaut, und der einzige städtische Markt der Insel, der auch im Januar funktioniert. Son Vida ist der abgeschirmte Hügel über der Stadt, mit Golfplatz und dem passenden Sicherheitsniveau.
Südosten und Inselinneres: Santanyí, Cala d'Or, die Fincas von Es Pla
Größere Grundstücke, niedrigere Preise, längere Wege. Restaurierte Fincas auf zehn Hektar mit geordneter Genehmigungslage werden mit einem Abschlag zur Küste gehandelt, der von Jahr zu Jahr geschrumpft ist.
Kurz gesagt
Was auf Mallorca den Preis macht
Drei Dinge, in dieser Reihenfolge: die Aussicht, die Genehmigung und die Fahrzeit zum Flughafen. Ein Haus, das aus den Haupträumen aufs Meer blickt, dessen Baugenehmigung und Erstbezugsbescheinigung in Ordnung sind und das Son Sant Joan in weniger als dreißig Minuten erreicht, gehört zu einem Markt, der seit fünfzehn Jahren keine ernsthafte Korrektur erlebt hat. Fehlt eines der drei, gehört das Haus zu einem anderen Markt, und der Unterschied beträgt nicht zehn Prozent.
Ungewöhnlich ist, dass die Insel eine Hauptstadt hat, die das ganze Jahr über lebt. Palma gibt dem Markt einen Boden, der reinen Ferieninseln fehlt: Wer der Villa müde wird, zieht in einen Altstadtpalast, statt die Insel zu verlassen. Deshalb hält das Spitzensegment auf Mallorca seinen Wert auch durch einen Winter, in dem Ibiza leer ist.
Was im Exposé fehlt, ist die Genehmigungsfrage. Das balearische Planungsrecht wird seit einem Jahrzehnt strenger, und der Wert vieler älterer Villen liegt in einem Recht zum Neubau, das kein neues Grundstück mehr erhält. Der Desk liest die Bauakte, bevor er den Grundriss liest.
Gut zu wissen
Grunderwerbsteuer (ITP) beim Wiederverkauf
Progressiv, bis zu 13 Prozent auf den Teil des Kaufpreises über zwei Millionen Euro
Bei Neubau stattdessen
10 Prozent Mehrwertsteuer (IVA) plus Stempelsteuer (AJD), über einer Million Euro 2 Prozent
Vermögensteuer
Balearische Regelung mit einem Freibetrag von drei Millionen Euro je Person; für Nichtresidenten auf den Nettowert des spanischen Vermögens
Ferienvermietung
Lizenzpflichtig und stark eingeschränkt; eine Villa ohne ETV-Lizenz darf nicht wochenweise vermietet werden
Erwerbsvehikel
Oberhalb von fünf Millionen Euro halten die meisten Käufer über eine spanische oder EU-Gesellschaft; die Struktur muss vor der Anzahlung feststehen
Bauland
An der Küste faktisch ausgeschöpft; der Wert steckt in bestehenden Genehmigungen und in dem, was auf derselben Grundfläche neu gebaut werden darf
Wer kauft
Zuerst deutschsprachige Familien, dann Skandinavier, Briten und seit 2022 ein stetiger Strom von Amerikanern. Die meisten kaufen zur Eigennutzung und behalten dabei die Vermietungslizenz im Blick; Family Offices kaufen Fincas mit Land.
Woran der Desk arbeitet
Häuser mit Meerblick im Südwesten zwischen vier und zwölf Millionen Euro mit geordneter Genehmigungslage und das seltene unberührte Anwesen in der Tramuntana, das in einer Familie geblieben ist. Mehrere Auftraggeber würden einen Aufschlag zahlen, um eine öffentliche Vermarktung ganz zu umgehen.
Hinweise zum Kauf
Käufer aus Drittstaaten benötigen eine NIE (die spanische Steuernummer für Ausländer) und haben seit 2025 keinen Zugang mehr zur Investoren-Aufenthaltserlaubnis, die früher mit einem Kauf einherging. Der Anzahlungsvertrag (contrato de arras) ist bindend und beträgt meist zehn Prozent; übertragen wird das Haus mit dem Notartermin, nicht schon mit der Unterschrift. Kalkulieren Sie beim Wiederverkauf mit zwölf bis dreizehn Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten, den Großteil davon Grunderwerbsteuer.
Im Privatportfolio
Blind Listing
RN-0417 · Mallorca
Anwesen am Wasser, Südwesten Mallorcas
Ein Haus in erster Reihe auf einer felsigen Landspitze, im letzten Jahrzehnt neu errichtet, mit Bootshaus und Personalwohnung.
6 Schlafzimmer820 m²4.200 m² Grundstück
18 bis 24 Mio. €Referenz RN-0417
RN-0388 · Mallorca
Steinhaus in der Tramuntana, bei Deià
Ein restauriertes Dorfhaus mit Oliventerrassen und einer seltenen Genehmigung zur Erweiterung.
4 Schlafzimmer380 m²12.000 m² Grundstück
6,5 bis 7,5 Mio. €Referenz RN-0388
Offene Suchmandate
- M-112Ein Family Office sucht ein Anwesen am Wasser im Südwesten Mallorcas oder auf Ibiza, 15 bis 30 Millionen, bevorzugt mit Liegeplatz, und würde lieber vor als nach einer Renovierung kaufen.
Die Hotspot-Umfrage
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Erwerbskosten
Was ein Haus bis zur Schlüsselübergabe wirklich kostet, in sechzehn Rechtsordnungen, Posten für Posten.
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Haltekosten
Was ein Haus in jedem Jahr kostet, in dem es Ihnen gehört, von der Grundsteuer bis zum Gärtner, in jedem Hotspot.
Was Käufer fragen
Ja, und es ist der eine Aufpreis, der einen Abschwung übersteht. In der letzten Korrektur verloren Häuser in zweiter Reihe fünfundzwanzig Prozent, Häuser in erster Reihe acht, und sie erholten sich als Erste. Knapp ist die Aussicht, nicht das Haus.
Nur mit einer touristischen Lizenz, die die meisten Villen nicht haben und heute auch nicht mehr bekommen, und in Mehrfamilienhäusern nie. Ein Haus mit Lizenz trägt deshalb einen Aufschlag von rund zehn Prozent. Langzeitvermietungen über mehr als einen Monat folgen eigenen Regeln.
Oberhalb von fünf Millionen meist ja, wegen der Erbfolge und weil sich später die Anteile statt des Hauses verkaufen lassen. Darunter übersteigen die Kosten der Struktur oft ihren Nutzen. Entscheiden Sie vor der Anzahlung; wer den Käufer danach wechselt, setzt die steuerliche Uhr neu in Gang.
Im Südwesten oberhalb von fünf Millionen etwa die Hälfte. Die Agenturen bedienen zuerst ihre eigene Kartei, und die besten Häuser erreichen nie ein Portal. Ein registriertes Suchmandat ist der einzige Weg, sie zu sehen.
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Ein Haus kostet jedes Jahr Geld, ob Sie darin wohnen oder nicht. Die Posten der Rechnung, wo sie hoch sind, und die zwei, die bis zum Ende des ersten Jahres unsichtbar bleiben.
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