Die Zahlen
Die Haltekosten, die niemand einplant
Ein Haus kostet jedes Jahr Geld, ob Sie darin wohnen oder nicht. Die Posten der Rechnung, wo sie hoch sind, und die zwei, die bis zum Ende des ersten Jahres unsichtbar bleiben.
Florida · Vereinigte Staaten
Miami
Der amerikanische Markt, der in fünf Jahren zu einem globalen wurde: keine Einkommensteuer des Bundesstaats, das Finanz- und Technologiegeld, das in den Süden zog, und Uferlagen, die in einer Währung gehandelt werden, die Europäer im Auge zu behalten gelernt haben. Miami wird schnell gekauft, jährlich besteuert und ohne Sentimentalität verkauft.
Der Ranesta Index
18.000 bis 35.000 €
Prime-Spanne, je m²
60.000 €
Trophy-Niveau, je m²
4,0 bis 5,5 %
Bruttorendite
40 %
Off-Market verkauft
3,5 %
Erwerbskosten
2,4 %
Haltekosten pro Jahr
Redaktionelle Schätzung der Prime-Spannen der Angebotspreise, Stand September 2026. Keine Bewertung. Typischer Einstieg 4 Mio. €, Trophy-Objekte ab 80 Mio. €. Vermarktungsdauer im Spitzensegment etwa 150 Tage.
Wo genau
Miami Beach: die Inseln und die Uferlagen
Star, Hibiscus und Palm Island, die Venetian Islands, North Bay Road: die Anwesen am Wasser mit Anleger an der Bucht. Der Trophäenmarkt, bepreist nach laufendem Fuß Kaimauer.
Fisher Island und Key Biscayne
Die Privatinsel, die man mit der Fähre erreicht und die das höchste Durchschnittseinkommen des Landes hat, und die Insel jenseits des Damms mit ihrem Strand und ihren Familien.
Coconut Grove und Coral Gables
Das Blätterdach: das alte Grove an der Bucht mit dem Segelclub und die Gables mit ihren Häusern im Mediterranean-Revival-Stil und den Schulen. Hier leben die Familien, die aus New York hergezogen sind, tatsächlich.
Brickell, Edgewater und die neuen Türme
Der vertikale Markt: Markenresidenzen am Wasser mit Blick auf die Bucht, nach Zahlen gekauft und saisonweise vermietet.
Kurz gesagt
Ein Markt, der das Bleiben besteuert
Miami ist das Gegenteil von London. Die Tür ist günstig: zwei bis drei Prozent Abwicklungskosten und keine Grunderwerbsteuer für den Käufer. Teuer ist es, das Haus zu behalten: rund zwei Prozent seines Werts an Grundsteuer, jedes Jahr, dazu eine Sturm- und Hochwasserversicherung, die am Wasser noch einmal ein Prozent ausmachen kann. Ein Haus für zehn Millionen an der North Bay Road kostet eine Viertelmillion im Jahr, bevor jemand das Licht anschaltet. Das Haltekosten-Instrument mit dem Miami-Profil ist das Erste, was der Desk rechnet.
Seit 2020 haben Finanz- und Technologiefirmen aus New York und Kalifornien und die Käufer, die mit ihnen kamen, den Markt verwandelt. Die Preise auf den Inseln haben sich verdoppelt, Fisher Island wurde zum Markt für Wohnungen im neunstelligen Bereich, und das Grove und die Gables füllten sich mit Familien, die einen Winter bleiben wollten und geblieben sind.
Hier wird schnell gehandelt. Ein richtig bepreistes Haus ist in sechs Wochen verkauft; ein schlecht bepreistes steht ein Jahr in den Portalen, denn hier wird alles inseriert. An der Spitze sind vierzig Prozent Off-Market, getragen von den Anwesen auf den Inseln und von Verkäufern, die ihre Scheidung nicht im Multiple Listing Service sehen wollen.
Gut zu wissen
Kosten des Käufers
Title Insurance (Eigentumsversicherung), Abwicklung und Anwalt: zwei bis drei Prozent; die Provision des Käufermaklers ist inzwischen verhandelbar und wird oft noch vom Verkäufer getragen
Jährliche Grundsteuer
Rund zwei Prozent des veranlagten Werts, jedes Jahr, die höchsten Haltekosten auf dieser Liste
Einkommensteuer des Bundesstaats
Keine, und das ist der Grund, warum es den Markt in seiner heutigen Form gibt
Veräußerungsgewinne
Langfristiger Bundessteuersatz von 20 Prozent plus 3,8 Prozent; 15 Prozent Einbehalt bei ausländischen Verkäufern
Versicherung
Sturm- und Hochwasserschutz für Immobilien am Wasser ist teuer und wird immer teurer
Tempo
Dreißig bis fünfundvierzig Tage vom Vertrag bis zum Closing sind normal
Wer kauft
Zuerst Amerikaner aus dem Nordosten und von der Westküste, dann Lateinamerikaner, die schon immer hier waren, und Europäer und Kanadier für den Winter. Die Finanzfamilien auf den Inseln und auf Fisher Island bilden die Spitze des Markts.
Woran der Desk arbeitet
Uferlagen auf den Inseln mit Anleger und intakter Kaimauer, Häuser im alten Grove und Wohnungen auf Fisher Island. Bevor ein Kunde am Wasser ein Angebot abgibt, verlangt der Desk ein Versicherungsangebot.
Hinweise zum Kauf
Vertrag mit Anzahlung auf ein Treuhandkonto (Escrow), Inspektionen, Titelprüfung und Closing in etwa sechs Wochen. Die Käuferkosten sind gering. Die Grundsteuer wird auf den Kaufpreis neu veranlagt, sodass die jährliche Rechnung am Tag des Closings feststeht. Ausländische Verkäufer unterliegen beim Ausstieg einem Einbehalt von fünfzehn Prozent, der mit der tatsächlichen Steuer verrechnet wird. Die Versicherung ist der Prüfpunkt, mit dem niemand aus Europa rechnet.
Im Privatportfolio
Die Hotspot-Umfrage
In Miami
Selbst nachrechnen
Haltekosten
Was ein Haus in jedem Jahr kostet, in dem es Ihnen gehört, von der Grundsteuer bis zum Gärtner, in jedem Hotspot.
Selbst nachrechnen
Währungsblick
Ein Haus in Franken, Pfund, Dollar oder Dirham, aus Ihrer eigenen Währung gesehen, mit dem Ausschlag.
Was Käufer fragen
Ja, auf den veranlagten Wert, der beim Kauf auf den Kaufpreis zurückgesetzt wird. Nimmt man die Versicherung am Wasser dazu, sind die Haltekosten eines Anwesens in Miami mit Abstand die höchsten auf dieser Liste. Die Rendite oder die Wertsteigerung muss sie bezahlen.
Zu einem Preis, und der Preis steigt. Sturm- und Hochwasserpolicen für ein Anwesen an der Bucht können ein Prozent des Werts pro Jahr erreichen, und einige Versicherer haben den Bundesstaat verlassen. Holen Sie das Versicherungsangebot vor Ihrem Kaufangebot ein, nicht danach.
Fisher für die Sicherheit, die Fähre und den Country Club, zu Wohnungspreisen, die die besten Häuser übertreffen; Miami Beach für ein Haus mit Anleger und Straße. Verschiedene Leben, ähnliches Geld.
Bundessteuer auf den Veräußerungsgewinn von knapp 24 Prozent nach einem Jahr, ein Einbehalt von fünfzehn Prozent auf den Preis beim Closing, der mit der tatsächlichen Steuer abgeglichen wird, und keine Steuer des Bundesstaats Florida. Die Einzelheiten zeigt das Exit-Instrument mit dem Florida-Profil.
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Die Währungsfrage
Ein Haus in Franken, Pfund, Dollar oder Dirham ist eine Währungsposition, ob Sie eine wollten oder nicht. Was sie in den letzten fünfzehn Jahren mit Käufern gemacht hat und wie Sie entscheiden, bevor Sie sich verlieben.
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