Die Zahlen
Die Währungsfrage
Ein Haus in Franken, Pfund, Dollar oder Dirham ist eine Währungsposition, ob Sie eine wollten oder nicht. Was sie in den letzten fünfzehn Jahren mit Käufern gemacht hat und wie Sie entscheiden, bevor Sie sich verlieben.
Graubünden · Schweiz
St. Moritz & Engadin
Der älteste Wintersportort der Welt und die teuerste Alpenadresse Europas, mit einem Ausländerkontingent, das jeden bewilligten Verkauf an eine Person ohne Wohnsitz in der Schweiz zum Ereignis macht. St. Moritz wird in Franken bepreist, über Jahrzehnte gehalten und per Empfehlung an die nächste Familie verkauft.
Der Ranesta Index
25.000 bis 40.000 €
Prime-Spanne, je m²
55.000 €
Trophy-Niveau, je m²
1,5 bis 2,5 %
Bruttorendite
60 %
Off-Market verkauft
2,7 %
Erwerbskosten
0,8 %
Haltekosten pro Jahr
Redaktionelle Schätzung der Prime-Spannen der Angebotspreise, Stand September 2026. Keine Bewertung. Typischer Einstieg 5 Mio. €, Trophy-Objekte ab 50 Mio. €. Vermarktungsdauer im Spitzensegment etwa 300 Tage.
Wo genau
Suvretta
Der Hügel westlich des Orts: die größten Chalets der Alpen auf Grundstücken von einem halben Hektar, der private Skilift und das Hotel. 40.000 bis 55.000 je Quadratmeter; die Verkäufe eines Jahres lassen sich an einer Hand abzählen.
St. Moritz Dorf und Bad
Der Ort selbst: die Wohnungen über der Via Serlas, die Häuser am See und unten das Bad mit den neueren Überbauungen. Der liquide Teil des Markts, soweit man davon sprechen kann.
Champfèr, Silvaplana und Sils
Die Dörfer talaufwärts an den Seen: ruhiger, mehr Engadin als St. Moritz, mit dem Sommermarkt der Familien von Sils und den Engadinerhäusern, die bis zum letzten Fenster geschützt sind.
Pontresina und Celerina
Auf der anderen Seite des Tals, mit der Bernina an seinem Ende: Chalets und Wohnungen für Käufer, die mehr Ski fahren als dinieren, zu Preisen ein Fünftel unter dem Ort.
Kurz gesagt
Ein Ferienort mit Kontingent
Zwei Gesetze prägen St. Moritz. Die Lex Koller erlaubt einem Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz, anders als in Zürich, hier eine Ferienwohnung zu kaufen, aber nur im Rahmen eines kantonalen Bewilligungskontingents, das für ganz Graubünden einige Dutzend pro Jahr umfasst und Objekt für Objekt beantragt wird. Die Zweitwohnungsinitiative von 2012 hat dann den Bau neuer Ferienwohnungen fast vollständig gestoppt. Das Angebot ist, was existiert; die Nachfrage ist die Welt.
Das Ergebnis ist ein Markt, in dem kaum Preisfindung stattfindet. Ein Chalet in Suvretta ist eines von vielleicht vierzig, es wechselt den Besitzer, wenn eine Familie beschließt, genug Winter gehabt zu haben, und der Käufer ist jemand, den die Familie oder ihre Bank schon kennt. Sechzig Prozent der Verkäufe im Spitzensegment laufen privat, und der Desk hält das für untertrieben.
In Franken gehalten, war das Objekt seit 2008 für jeden europäischen Käufer zugleich eine Währungsposition. Den Gewinn beim Ausstieg besteuert der Kanton, umso weniger, je länger Sie halten, und die jährliche Vermögensteuer auf die Liegenschaft gilt auch für Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz. Käufer, die in Franken rechnen und zwanzig Jahre halten, sind außerordentlich gut gefahren; Käufer, die für eine Saison kauften, nicht.
Gut zu wissen
Wer kaufen darf
Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz dürfen eine Ferienwohnung nur im Rahmen des kantonalen Kontingents und mit Bewilligung erwerben; das Kontingent ist klein, die Wartezeit real
Handänderungssteuer
Graubünden erhebt rund 2 Prozent, üblicherweise vertraglich geteilt
Zweitwohnungsgesetz
Die Initiative von 2012 begrenzt neue Zweitwohnungen; bestehende behalten das Recht und bilden das Angebot
Vermögensteuer
Kantonal, auf die Liegenschaft, auch für Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz
Veräußerungsgewinne
Kantonale Grundstückgewinnsteuer, sinkend mit den Jahren des Eigentums
Saison
Zwei: Dezember bis April und der Sommer an den Seen, Juli und August
Wer kauft
Seit einem Jahrhundert italienische, deutsche und Schweizer Familien, dann Briten, Amerikaner und Käufer aus den Golfstaaten in Suvretta und im Ort, und die Mailänder, denen der Sommer in Sils gehört. Family Offices halten die größten Chalets im Namen der nächsten Generation.
Woran der Desk arbeitet
Jedes Chalet in Suvretta, Seelage im Ort oder in Silvaplana und ein Engadinerhaus in Sils mit geordneten Bewilligungen. Ein Mandat für St. Moritz eröffnet der Desk erst, wenn der Bewilligungsweg für den Käufer geklärt ist.
Hinweise zum Kauf
Ausländische Käufer ohne Wohnsitz in der Schweiz brauchen eine kantonale Bewilligung innerhalb des Kontingents; der Vertrag steht unter dieser Bedingung. Handänderungssteuer von rund zwei Prozent, üblicherweise geteilt; moderate Notariatsgebühren. Für den Käufer liegen die Kosten insgesamt unter drei Prozent. Vermögensteuer und Grundstückgewinnsteuer sind mit dem Graubündner Profil im Haltekosten- und im Exit-Instrument abgebildet.
Offene Suchmandate
- M-131Ein Sammler sucht ein Chalet am Suvretta oder ein Haus in Sils, 20 bis 60 Millionen Franken, mit einem Haltehorizont von zwanzig Jahren und geklärtem Bewilligungsweg.
Die Hotspot-Umfrage
Im Engadin
Selbst nachrechnen
Währungsblick
Ein Haus in Franken, Pfund, Dollar oder Dirham, aus Ihrer eigenen Währung gesehen, mit dem Ausschlag.
Selbst nachrechnen
Exit und Nettoerlös
Was nach der Steuer auf den Veräußerungsgewinn, Makler und Kosten in dem Jahr bleibt, in dem Sie wahrscheinlich verkaufen.
Was Käufer fragen
Ja, als Ferienwohnung, im Rahmen des kantonalen Kontingents und mit einer Bewilligung, die der Notar beantragt. Das Kontingent ist klein, die Wartezeit kann eine Saison betragen, und ein Objekt, das bereits mit Bewilligung gehalten wird, ist leichter zu erwerben als eines mit neuem Antrag. Wer in der Schweiz wohnt, kauft frei.
Vierzig Chalets, je ein halber Hektar, die Sonne, der private Lift und hundert Jahre dieselben Familien. Dort wird nie wieder etwas Neues gebaut. Die Käufer wissen das, und die Verkäufer auch.
Der Ort für die Saison und den Service; Sils und Silvaplana für die Seen, den Sommer und die Engadiner Stille. Pontresina für das Skifahren und den Preisvorteil. Teuer ist das alles, gemessen an jedem Maßstab außer dem von Suvretta.
Die kantonale Grundstückgewinnsteuer nimmt bei einem schnellen Verkauf einen beträchtlichen Anteil und nach zwanzig Jahren einen bescheidenen. Zusammen mit dem Franken hat sich das Objekt für geduldige Eigentümer gelohnt und den Rest bestraft. Das Exit-Instrument zeigt beides.
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Die Zahlen
Die Orte
Wasser, Berg, Stadt
Die drei Arten erstklassiger Immobilien verhalten sich im Zyklus unterschiedlich, kosten unterschiedlich viel im Unterhalt und verkaufen sich an unterschiedliche Menschen. Welche Sie kaufen, zählt mehr als wo.
Der vertrauliche Brief
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Ein Brief im Monat: was sich in den Hotspots bewegt hat, ein anonymisierter Verkauf, erklärt, und eine Zahl, die man kennen sollte. Keine Werbung, kein Tracking, Abmeldung mit einem Klick.