Die Orte
Aufenthaltsrecht und Immobilie
Wo ein Haus noch ein Bleiberecht mit sich bringt, wo es das nie tat, und die vier Märkte, um die ein Zaun steht. Die Regeln, wie sie gelten, und was sich geändert hat.
Fürstentum · Monaco
Monaco
Zwei Quadratkilometer, keine Einkommensteuer, für die meisten Einwohner keine Steuer auf Veräußerungsgewinne und die höchsten Quadratmeterpreise der Welt. Monaco ist kein Immobilienmarkt mit angeschlossenem Steuerregime, sondern ein Steuerregime mit angeschlossenem Immobilienmarkt, und so verhält sich der Markt auch.
Der Ranesta Index
45.000 bis 60.000 €
Prime-Spanne, je m²
120.000 €
Trophy-Niveau, je m²
1,8 bis 2,5 %
Bruttorendite
65 %
Off-Market verkauft
9,6 %
Erwerbskosten
0,4 %
Haltekosten pro Jahr
Redaktionelle Schätzung der Prime-Spannen der Angebotspreise, Stand September 2026. Keine Bewertung. Typischer Einstieg 5 Mio. €, Trophy-Objekte ab 100 Mio. €. Vermarktungsdauer im Spitzensegment etwa 240 Tage.
Wo genau
Carré d'Or und Monte-Carlo
Rund um das Casino und das Hôtel de Paris: die Belle-Époque-Bauten und die neuen Türme. Die erste Adresse, 50.000 bis 70.000 Euro je Quadratmeter, mit Terrasse zum Meer mehr.
Larvotto und der Strand
Die östliche Uferfront, rund um den neuen Strand neu gestaltet: Familienwohnungen mit Terrassen, das gefragteste Segment für Käufer, die im Fürstentum leben wollen.
Fontvieille und La Condamine
Das dem Meer abgerungene Hafenviertel und die Straßen hinter dem Hafen. Niedrigerer Einstieg, mehr monegassische Bewohner und die Wohnungen mit Hafenblick, von denen aus man den Grand Prix verfolgt.
Mareterra und der Jardin Exotique
Sechs Hektar neues Land mit rund hundert Residenzen, die die aktuelle Obergrenze setzen, und der Hang darüber, wo ältere Gebäude eines nach dem anderen ersetzt werden.
Kurz gesagt
Die Wohnung als Aufenthaltstitel
Niemand kauft in Monaco, um eine schöne Wohnung zu besitzen. Man kauft, um an einem Ort ohne Einkommensteuer, ohne Vermögensteuer und ohne Steuer auf Veräußerungsgewinne zu leben, und die Wohnung ist der Eintrittspreis. Deshalb hat der Markt seinen Wert durch jeden Zyklus gehalten: Die Nachfrage kommt von Steuerpflichtigen aus aller Welt, die entscheiden, wo sie ansässig sein wollen, und diese Nachfrage ist immer nur gewachsen.
Das Ergebnis ist ein Markt von außergewöhnlicher Tiefe und sehr kleinen Grundrissen. Zweihundert Quadratmeter im Carré d'Or sind eine Familienwohnung. Käufer aus London oder New York kommen mit einem Budget, das dort für ein Haus reicht und hier für eine Wohnung, und am schnellsten stellen sich diejenigen um, die verstehen, dass sie eine Rechtsordnung kaufen.
Off-Market ist hier die Regel, nicht die Ausnahme. Zwei Drittel der bedeutenden Verkäufe werden zwischen der Handvoll Agenturen, die die Verkaufsaufträge des Fürstentums halten, und den Käufern in deren Kartei abgeschlossen. Ein registriertes Suchmandat mit Kapitalnachweis ist hier keine Höflichkeit, sondern die Eintrittskarte.
Gut zu wissen
Registrierungsgebühren
4,5 Prozent plus Notarkosten von rund 1,5 Prozent für Privatpersonen; 7,5 Prozent für eine intransparente Gesellschaft
Maklerprovision
3 Prozent plus Mehrwertsteuer, vom Käufer getragen
Jährliche Grundsteuer
Keine; bei Vermietung fällt eine Mietsteuer von 1 Prozent der Jahresmiete an
Veräußerungsgewinne
Steuerfrei für Privatpersonen, ob ansässig oder nicht, mit Ausnahme französischer Staatsangehöriger nach dem Abkommen mit Frankreich
Aufenthalt
Ein Mietvertrag oder ein Kauf plus eine Bankreferenz in der Größenordnung einer halben Million Euro öffnen den Weg zur Carte de résident
Angebot
Rund hundert Verkäufe pro Jahr oberhalb von fünf Millionen Euro in einem Markt von einigen tausend Wohnungen
Wer kauft
Menschen, die ihren Wohnsitz hierher verlegen, und das ist eher eine Kategorie als eine Nationalität: Briten, Italiener, Skandinavier, Schweizer, Käufer aus dem Nahen Osten und zunehmend Amerikaner. In den Häusern leben einige hundert Familien, die überall leben könnten und sich hierfür entschieden haben.
Woran der Desk arbeitet
Alles über 150 Quadratmeter mit Terrasse im Carré d'Or oder in Larvotto und ganze Etagen in den Belle-Époque-Bauten. Einem Käufer, der sich nicht zuerst für den Wohnsitz entschieden hat, schlägt der Desk Monaco nicht vor.
Hinweise zum Kauf
Der Kauf läuft über einen monegassischen Notar; die Nebenkosten liegen für einen privaten Käufer insgesamt bei rund zehn Prozent. Beim Wiederverkauf fällt keine Steuer auf den Gewinn an, und eine jährliche Grundsteuer gibt es nicht. Der Wohnsitz ist ein eigener Antrag bei der Sûreté Publique, und der Desk stellt zuerst die Bank und den Berater vor, dann die Wohnung.
Die Hotspot-Umfrage
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Exit und Nettoerlös
Was nach der Steuer auf den Veräußerungsgewinn, Makler und Kosten in dem Jahr bleibt, in dem Sie wahrscheinlich verkaufen.
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Währungsblick
Ein Haus in Franken, Pfund, Dollar oder Dirham, aus Ihrer eigenen Währung gesehen, mit dem Ausschlag.
Was Käufer fragen
Für Einwohner ohne französische Staatsangehörigkeit gibt es keine Einkommensteuer, keine Vermögensteuer und keine Steuer auf Veräußerungsgewinne. Unternehmen zahlen auf bestimmte Einkünfte Körperschaftsteuer. Der Preis dafür sind die Kosten der Wohnung und der Lebenshaltung, beide die höchsten in Europa.
Ein Mietvertrag erfüllt die Voraussetzung für den Wohnsitz, und die meisten neuen Einwohner mieten zunächst ein Jahr. Kaufen lohnt sich, sobald die Familie entschieden hat, dass sie hier lebt; der Markt belohnt Geduld, und die besten Wohnungen gehen an Menschen, die schon hier sind.
Ein Penthouse mit Terrasse zum Meer in Mareterra oder in einem der zwei, drei Türme, die die Obergrenze setzen. Solche Verkäufe sind selten und privat, und bestätigt werden sie allenfalls von den Häusern selbst.
Rund zwei Prozent brutto. Niemand kauft in Monaco wegen der Rendite; man kauft, um anderswo keine Steuern mehr zu zahlen. Rechnen Sie das Exit-Instrument mit den monegassischen Regeln durch, und die Rendite kommt aus einer anderen Richtung.
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Die Orte
Der private Markt
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Die Käufer, die still an die Spitze jedes Hotspots gerückt sind: wie ein Family Office ein Haus kauft, was es von einem Desk erwartet und warum Verkäufer es bevorzugen.
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