Die Zahlen
Die Haltekosten, die niemand einplant
Ein Haus kostet jedes Jahr Geld, ob Sie darin wohnen oder nicht. Die Posten der Rechnung, wo sie hoch sind, und die zwei, die bis zum Ende des ersten Jahres unsichtbar bleiben.
Portugal · Portugal
Algarve
Das Goldene Dreieck ist der Quadratkilometer mit dem höchsten britischen Eigentumsanteil außerhalb Großbritanniens, und dahinter zieht sich eine Küste aus Klippen und kleinen Buchten, die sich still mit allen anderen gefüllt hat. Die Algarve ist zuerst ein Vermietungsmarkt und erst dann ein Lifestyle-Markt, und die Zahlen gehen auf.
Der Ranesta Index
8.000 bis 14.000 €
Prime-Spanne, je m²
20.000 €
Trophy-Niveau, je m²
4,0 bis 5,5 %
Bruttorendite
35 %
Off-Market verkauft
9,3 %
Erwerbskosten
0,7 %
Haltekosten pro Jahr
Redaktionelle Schätzung der Prime-Spannen der Angebotspreise, Stand September 2026. Keine Bewertung. Typischer Einstieg 2 Mio. €, Trophy-Objekte ab 15 Mio. €. Vermarktungsdauer im Spitzensegment etwa 170 Tage.
Wo genau
Quinta do Lago und Vale do Lobo
Die beiden Resorts, die das Goldene Dreieck bilden: Golf, der See, der Strand und Villen auf Grundstücken, die die Resorts selbst regulieren. Der liquideste Spitzenmarkt Portugals.
Loulé, Vilamoura und die Hügel
Die Marktstadt, das Marina-Resort und das Land dazwischen: größere Grundstücke, restaurierte Quintas und die neueren Anlagen mit Blick auf die Küste.
Lagos, Praia da Luz und der Westen
Klippen, Buchten und eine langsamere Küste, gekauft von Deutschen und Niederländern ebenso wie von Briten. Die Preise liegen ein Drittel unter dem Dreieck, für das schönere Meer.
Carvoeiro, Ferragudo und Portimão
Die mittlere Küste mit den besten Stränden und einem gemischten Markt aus Villen und Resortwohnungen, die sich gut vermieten.
Kurz gesagt
Die Vermietungsküste
An der Algarve geht die Rechnung auf. Eine gut gelegene Villa in Quinta do Lago ist dreißig Wochen zu nordeuropäischen Preisen vermietet, die Saison reicht von März bis November, der Flughafen ist zwanzig Minuten entfernt, und die Grunderwerbsteuer liegt unter dem balearischen Tarif Spaniens. Bruttorenditen von vier bis fünfeinhalb Prozent vor Verwaltungskosten sind real, und die Mieter kommen wieder.
Die beiden Resorts des Dreiecks sind der Spitzenmarkt: faktisch abgeschlossen, wenn auch nicht rechtlich, mit eigenen Gestaltungskomitees, eigenen Servicegebühren und einem eigenen Gefüge für den Wiederverkauf. Off-Market ist dort ein Drittel der Verkäufe, meist zwischen Eigentümern in derselben Straße.
Westlich von Albufeira ändert die Küste Charakter und Preis. Lagos und die Klippen des Westens haben das schönere Meer, weniger Golfplätze und eine Käuferschaft, die eher deutsch, niederländisch und skandinavisch ist als britisch. Käufer, die ein Zuhause wollen, schickt der Desk in den Westen, Käufer, die eine Anlage wollen, ins Dreieck.
Gut zu wissen
Grunderwerbsteuer (IMT)
Bei Zweitwohnsitzen ab rund 1,1 Millionen Euro einheitlich 7,5 Prozent
Stempelsteuer (Imposto do Selo)
0,8 Prozent
Vermietung
Die Registrierung als Alojamento Local (AL) ist für Villen machbar; die jüngsten kommunalen Beschränkungen betreffen vor allem Wohnungen
Golfresorts
In Quinta do Lago und Vale do Lobo gelten Servicegebühren und Gestaltungsregeln der Resorts
Saison
Lang: März bis November, dazu Golf im Winter
Flughafen
Faro, zwanzig Minuten vom Dreieck, mit Direktflügen aus dem größten Teil Nordeuropas
Wer kauft
Mit großem Abstand die Briten, dann Iren, Niederländer, Deutsche und Skandinavier und neuerdings Amerikaner, die wegen des Visums kamen und wegen des Golfs blieben.
Woran der Desk arbeitet
Villen am See oder am Fairway in Quinta do Lago, Grundstücke mit Baugenehmigung in Vale do Lobo und Häuser auf den Klippen westlich von Lagos. Außerdem betreut der Desk drei Verkaufsaufträge von Eigentümern, die nach den Visaänderungen gehen und kein öffentliches Angebot wollen.
Hinweise zum Kauf
Wie in Lissabon: Vorvertrag, zehn bis dreißig Prozent Anzahlung, Vollzug beim Notar, oberhalb von 1,1 Millionen Euro etwa 9,3 Prozent Nebenkosten. Innerhalb der Resorts ist der Wiederverkauf zugleich ein Vertrag mit dem Resort; lesen Sie die Gebührenordnung und die Gestaltungsregeln vor dem Vorvertrag.
Die Hotspot-Umfrage
An der Algarve
Was Käufer fragen
Quinta für die größeren Grundstücke, den See und die höhere Preisobergrenze; Vale do Lobo für den Strand und das Dorfleben. Für dasselbe Haus liegen die Preise in Quinta ein Fünftel höher.
Eine Villa mit vier Schlafzimmern und Pool im Dreieck bringt über eine Saison von dreißig Wochen vier bis fünf Prozent brutto. Die Verwaltung nimmt davon zwanzig bis fünfundzwanzig Prozent. Im Rendite-Instrument ist das Algarve-Profil hinterlegt.
Es ist eine andere Küste: schöneres Meer, weniger Service, längere Wege. Käufer, denen der Strand wichtiger ist als das Golf, sind dort glücklicher und zahlen ein Drittel weniger.
Nichtresidenten versteuern in Portugal die Hälfte des Gewinns zu progressiven Sätzen. Nach zwölf Jahren, bei einem Haus, das sich im Wert verdoppelt hat, ist das rund ein Fünftel des Gewinns. Rechnen Sie es vor dem Kauf durch, nicht erst beim Verkauf.
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Die Zahlen
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Spitzenmärkte bewegen sich nicht im Gleichschritt. Dubai ist zweimal um vierzig Prozent gefallen, die Zürcher Goldküste seit Menschengedenken nicht. Wie der Zyklus an der Spitze funktioniert und wie man durch ihn hindurch kauft.
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