Der Hotspot-Zyklus

Die Vorstellung, dass Immobilien immer steigen, ist eine Erinnerung an die letzten dreißig Jahre an wenigen Orten. Spitzenmärkte haben Zyklen wie alles andere, und die Zyklen unterscheiden sich: Manche Hotspots fallen um fast die Hälfte und erholen sich, manche bewegen sich ein Jahrzehnt lang seitwärts, und einige sind nie gefallen, soweit sich irgendjemand erinnert, der dort verkauft. Ein Käufer, der weiß, in welcher Art von Markt er sich befindet, kauft anders.

Drei Arten von Zyklus

Die umschlagstarken Märkte

Dubai, Marbella, Miami, die Algarve. Tief, liquide, getrieben von neuen Käufern und neuem Bauen, und volatil. Dubai fiel 2009 um vierzig Prozent und noch einmal zwischen 2015 und 2019, dann verdoppelte es sich. Marbella verlor nach 2008 ein Drittel und brauchte ein Jahrzehnt, um sich zu erholen. Diese Märkte belohnen Käufer, die nach dem Fall kaufen und den nächsten durchhalten können.

Die Seitwärtsmärkte

London und, ein Jahrzehnt lang, Paris. Tief und liquide, aber hoch besteuert und Politik und Währung ausgesetzt. Das Londoner Spitzensegment kam von 2014 bis 2024 real nicht vom Fleck, was es für einen ausländischen Käufer 2026 günstiger machte als 2014. Seitwärtsmärkte belohnen Geduld und einen langen Horizont; Fremdkapital bestrafen sie.

Die geschlossenen Märkte

Zürich, St. Moritz, die Kaps der Riviera, Como, Sylt, Kitzbühel. Knapp durch Gesetz oder Geografie, im Besitz von Menschen, die nicht verkaufen müssen, und kaum gehandelt. Sie fallen wenig, erholen sich zuerst und belohnen die Käufer, die überhaupt hineinkommen.

Was die Spitze bewegt

Kapital

Das Auftauchen einer neuen Käuferschicht: Amerikaner in Europa seit 2022, die Finanzbranche in Miami seit 2020, die ganze Welt in Dubai seit 2020. Es bewegt die umschlagstarken Märkte am schnellsten

Steuern

Eine Änderung an der Tür oder beim Exit: die Stamp Duty in London nach 2014, die Visa-Änderungen auf der Iberischen Halbinsel. Sie bewegt die Seitwärtsmärkte

Gesetz

Ein neuer Zaun: die Schweizer Zweitwohnungsinitiative, die Tiroler Wohnsitzregel, der Lizenzstopp auf den Balearen. Er schließt einen Markt und hebt, was darin liegt

Währung

Der Franken seit 2008, das Pfund seit 2016, der Dollar seit 2022. Sie bewegt den Preis für den ausländischen Käufer, ohne den lokalen zu bewegen

Wo der Zyklus jetzt steht

Die Einschätzung des Desks zum Indexstichtag, und es ist eine Einschätzung, keine Prognose. Die umschlagstarken Märkte haben fünf außergewöhnliche Jahre hinter sich und sind auf mehr bepreist; besonders Dubai steht auf einem Niveau, auf dem ein Käufer den Fall vor dem Anstieg durchrechnen sollte. Die Seitwärtsmärkte sind für ausländisches Geld günstig und warten auf einen Anlass; Londons Anlass könnte eher das Pfund sein als die Politik. Die geschlossenen Märkte stehen, wo sie immer stehen: teuer, knapp und still, und die besten Häuser wechseln per Vorstellung zu Preisen, die nicht bestätigt werden.

Kaufen Sie die geschlossenen Märkte, wann immer Sie können, die Seitwärtsmärkte, wenn die Währung hilft, und die umschlagstarken Märkte, nachdem sie gefallen sind. Dann halten Sie alle drei länger, als es sich bequem anfühlt.

Die Zyklusregel des Desks

Durch den Zyklus kaufen

Entscheiden Sie, in welcher Art von Markt Sie sind, bevor Sie über das Haus entscheiden. Das Rendite-Instrument mit einem Rückgang des Verkaufspreises um dreißig Prozent ist der ehrliche Test für einen umschlagstarken Markt.
Fremdkapital in den geschlossenen Märkten, wo die Anlage nicht fällt; Eigenkapital in den umschlagstarken Märkten, wo sie es tut.
Halten Sie durch das Tief. Jeder Käufer, der 2012 eine Villa in Marbella oder 2019 eine Villa in Dubai verkauft hat, hat an jemanden verkauft, der besser abgeschnitten hat.
Beobachten Sie die Zäune. Ein Gesetz, das das Bauen stoppt, ist einem Eigentümer mehr wert als ein Jahr Wachstum.

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