Den Quadratmeterpreis richtig lesen

Monaco kostet fünfundfünfzigtausend pro Quadratmeter, Wien zwanzig. Dieser Satz ist wahr, nützlich und falsch. Wahr als Durchschnitt der Angebotspreise, nützlich für ein erstes Gefühl dafür, wie weit ein Budget reicht, und falsch in dem Moment, in dem man ihn auf eine bestimmte Wohnung anwendet, denn die Quadratmeter, die er zählt, sind nicht dieselben Quadratmeter, und was an der Spitze gekauft wird, ist nicht Fläche.

Was die Zahl zählt

Welche Meter

Spanien zählt die bebaute Fläche einschließlich der Wände und die Terrasse oft zur Hälfte. Frankreich zählt die Fläche nach der Loi Carrez, also die Wohnfläche mit mehr als 1,8 Metern lichter Höhe. Deutschland zählt die Wohnfläche, Balkone zu einem Viertel bis zur Hälfte. New York zählt, was der Architekt des Bauträgers gemessen hat, und das kann ein Fünftel mehr sein als die Räume. Dieselbe Wohnung kann von einem Land zum nächsten um ein Zehntel kleiner werden.

Welcher Preis

Meist der Angebotspreis. Abschlusspreise sind in England, den Vereinigten Staaten und zunehmend in Spanien öffentlich, anderswo privat. Angebotspreise liegen in Spitzenmärkten fünf bis fünfzehn Prozent über den Abschlusspreisen, in einem ruhigen Jahr mehr.

Welche Stichprobe

Die Wohnungen und Häuser, die inseriert waren. Das Beste jedes Hotspots war es nie, also fehlt die Spitze der Spanne in jedem veröffentlichten Index, größtenteils auch in diesem.

Was sie verbirgt

An der Spitze eines Marktes bezahlt der Käufer nicht für Fläche. Er bezahlt für Wasserfront, für eine Lizenz, für einen Blick, der begrenzt und bekannt ist, für ein Haus mit Portier, für ein Grundstück, das sich nicht noch einmal bebauen lässt. Zwei Häuser an derselben Straße im Südwesten Mallorcas können sich pro Quadratmeter um ein Drittel unterscheiden, weil man bei dem einen das Meer vom Sofa aus sieht und bei dem anderen vom Dach. Die Zahl behandelt sie als dasselbe Haus mit unterschiedlicher Ausstattung, der Markt nicht.

+30 %

Der Aufschlag für Meerblick aus den Haupträumen gegenüber demselben Haus in zweiter Reihe, auf den Balearen

+15 bis 20 %

Der Aufschlag für eine gültige touristische Vermietungslizenz auf Ibiza

×2

Direkt am Wasser gegenüber der ersten Reihe dahinter, auf einem Kap der Riviera, und mehr

−10 %

So viel weniger ist ein fünfter Stock ohne Aufzug wert als derselbe Stock mit Aufzug, in Paris

Wie der Ranesta Index sie nutzt

Der Index auf jeder Hotspot-Seite nennt eine Prime-Spanne, also den Bereich, in dem der Desk ernsthafte Häuser in den besten Lagen angeboten und vereinbart sieht, und ein Trophy-Niveau, die Zahl, die der seltene Verkauf direkt am Wasser oder im obersten Stockwerk erreicht. Er ist eine redaktionelle Schätzung, vierteljährlich aktualisiert und datiert, keine Bewertung. Er taugt für genau eine Sache: einem Käufer mit Budget zu sagen, wo dieses Budget groß ist und wo es gerade ausreicht. Das Budget-Instrument tut das für alle zweiundzwanzig Orte zugleich.

Ein Quadratmeter in Monaco ist ein Quadratmeter Rechtsordnung. Ein Quadratmeter auf Cap Ferrat ist ein Quadratmeter Küste. Keiner von beiden ist ein Quadratmeter Wohnung.

Warum die Zahl an der Spitze versagt

Wie man sie trotzdem nutzt

Messen Sie nach. Ein Zimmer mit dem Maßband, gegen den Plan. Ist der Plan ein Zehntel großzügig, ist der Quadratmeterpreis ein Zehntel zu optimistisch.
Bewerten Sie gegen Abschlusspreise, nicht gegen Inserate. Der Desk kennt sie; in transparenten Märkten sind sie öffentlich.
Trennen Sie das Grundstück vom Haus. An einer Küste ist das Grundstück mit seinen Rechten der Wert; das Haus ist eine Ausstattung, die der nächste Eigentümer vielleicht ersetzt.
Fragen Sie, wofür der Aufschlag bezahlt wird und ob er einen Abschwung übersteht. Blicke und Lizenzen tun es, Ausstattungen und Moden nicht.

Selbst nachrechnen

Budget im Marktvergleich

Ein Budget, zweiundzwanzig Hotspots: wie viele Quadratmeter im Spitzensegment es jeweils kauft.

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