Die Orte
Aufenthaltsrecht und Immobilie
Wo ein Haus noch ein Bleiberecht mit sich bringt, wo es das nie tat, und die vier Märkte, um die ein Zaun steht. Die Regeln, wie sie gelten, und was sich geändert hat.
Portugal · Portugal
Lissabon & Comporta
Eine Hauptstadt, die vor fünfzehn Jahren günstig war und es nicht mehr ist, und eine Stunde südlich davon eine Küste aus Pinien, Dünen und Reisfeldern, die zur diskretesten Adresse der Iberischen Halbinsel geworden ist. Die beiden Märkte teilen eine Währung, ein Steuerrecht und sonst fast nichts.
Der Ranesta Index
8.000 bis 14.000 €
Prime-Spanne, je m²
20.000 €
Trophy-Niveau, je m²
3,5 bis 5,0 %
Bruttorendite
35 %
Off-Market verkauft
9,3 %
Erwerbskosten
0,7 %
Haltekosten pro Jahr
Redaktionelle Schätzung der Prime-Spannen der Angebotspreise, Stand September 2026. Keine Bewertung. Typischer Einstieg 2 Mio. €, Trophy-Objekte ab 15 Mio. €. Vermarktungsdauer im Spitzensegment etwa 150 Tage.
Wo genau
Chiado, Príncipe Real und Lapa
Die alten Straßen auf den Hügeln: in Wohnungen geteilte Paläste, Botschaftsvillen in Lapa und der Markt, der seit 2015 Paris und São Paulo anzieht.
Cascais, Estoril und Quinta da Marinha
Die Küste westlich der Stadt, dreißig Minuten über die Marginal: Villen, die Golfanlage und die internationalen Schulen. Hier leben die Familien, die nach Portugal ziehen, tatsächlich.
Comporta, Carvalhal und Melides
Die Küste des Alentejo: Hütten unter Pinien, ein paar große Anwesen hinter den Dünen, ein von Design geprägter Markt, der den Preis nach Hektar und Entfernung zum Strand bemisst. Fast alles wird leise verkauft.
Sintra und die Hügel
Paläste und Quintas im Nebel über der Küste, ein Drittel günstiger, gekauft von Menschen, denen ein Garten wichtiger ist als das Meer.
Kurz gesagt
Zwei Märkte, ein Land
Lissabon ist wieder eine normale europäische Hauptstadt: liquide, gut von Maklern erschlossen, preislich in Reichweite von Paris und Madrid und nicht mehr das Schnäppchen, das es einmal war. Im Spitzensegment von Chiado und Príncipe Real wird jede Woche gehandelt; Off-Market macht höchstens ein Drittel der Verkäufe aus, weil das Angebot tief ist und die Käufer zahlreich sind.
Comporta ist das Gegenteil. Ein Küstenstreifen eine Stunde südlich, vor zwanzig Jahren Reisfelder und Fischerhütten, heute die Adresse, die europäisches Geld aus Mode und Design Ibiza vorzieht, gerade weil dort nichts ist. Außerhalb der Handvoll genehmigter Anlagen ist Bauen nahezu unmöglich, und was existiert, wechselt zwischen Menschen den Besitzer, die einander kennen. Der Desk hat noch nie ein Haus in Comporta auf einem Portal gesehen, das er gewollt hätte.
Das Steuerrecht ist für beide dasselbe, und genau das hat sich verändert. Das Golden Visa über Immobilien ist Geschichte, die Regelung für nicht gewöhnlich Ansässige (NHR) wurde durch eine engere ersetzt, und Veräußerungsgewinne von Nichtresidenten werden nun zur Hälfte zu progressiven Sätzen besteuert. Portugal funktioniert noch, aber nicht mehr von selbst.
Gut zu wissen
Grunderwerbsteuer (IMT)
Progressiv für Haupt- und Zweitwohnsitze, ab rund 1,1 Millionen Euro einheitlich 7,5 Prozent
Stempelsteuer (Imposto do Selo)
0,8 Prozent auf den Kaufpreis
Veräußerungsgewinne für Nichtresidenten
Seit 2023 wird die Hälfte des Gewinns dem Einkommen zugerechnet und progressiv besteuert
Jährliche Steuer
IMI, die Grundsteuer, auf den Steuerwert, dazu AIMI oberhalb von 600.000 Euro Steuerwert je Eigentümer
Aufenthalt
Der Weg zum Golden Visa über Immobilien wurde 2023 geschlossen; das D7-Visum und andere Visa bleiben
Planungsrecht in Comporta
Geschützte Küste; neue Häuser nur in den wenigen genehmigten Anlagen, deshalb sind bestehende Genehmigungen der eigentliche Wert
Wer kauft
Franzosen und Brasilianer in der Hauptstadt, seit 2020 Amerikaner, Deutsche und Skandinavier an der Küste von Cascais und in Comporta ein kleiner, sehr bestimmter Kreis europäischer Käufer, die über Empfehlung kommen.
Woran der Desk arbeitet
Ganze Paläste in Lapa und Príncipe Real, Villen mit Garten in Cascais und alles Genehmigte hinter den Dünen von Comporta oder Melides. Die Suchmandate des Desks für Comporta übersteigen die Zahl der Häuser bei Weitem.
Hinweise zum Kauf
Der Vorvertrag (Contrato-promessa) bindet mit einer Anzahlung von zehn bis dreißig Prozent; der Vollzug erfolgt beim Notar. Bei einem Kauf über 1,1 Millionen Euro liegen die Nebenkosten insgesamt bei etwa 9,3 Prozent. Vor dem Vertrag ist eine portugiesische Steuernummer (NIF) erforderlich. In Comporta sind Genehmigung und Energieausweis einer Hütte der gesamte Wert, und beides wird vor dem Vorvertrag geprüft.
Im Privatportfolio
RN-0418 · Lissabon & Comporta
Anwesen in Comporta hinter den Dünen
Zwölf Hektar Pinien und Korkeichen mit einem genehmigten Haus und einem Weg zum Strand.
5 Schlafzimmer480 m²120.000 m² Grundstück
8 bis 10 Mio. €Referenz RN-0418
RN-0407 · Lissabon & Comporta
Palaisetage in Lapa
Die Beletage eines Palais aus dem achtzehnten Jahrhundert im Botschaftsviertel, restauriert samt ihrer Decken.
4 Schlafzimmer410 m²
4,5 bis 5,2 Mio. €Referenz RN-0407
Die Hotspot-Umfrage
Portugal ist für Sie
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Exit und Nettoerlös
Was nach der Steuer auf den Veräußerungsgewinn, Makler und Kosten in dem Jahr bleibt, in dem Sie wahrscheinlich verkaufen.
Selbst nachrechnen
Rendite und Ertrag
Bruttorendite, Nettorendite, Cash-on-Cash und der Gesamtertrag über Ihre Haltedauer.
Was Käufer fragen
Verglichen mit Paris und London, ja. Verglichen mit seinem eigenen Preis vor zehn Jahren, nein. Das Spitzensegment in Lissabon handelt heute auf einem Niveau, auf dem die Rendite das Argument ist und nicht der Abschlag, und die Rendite liegt bei ordentlichen vier Prozent.
Weil fast nichts gebaut werden kann und die Eigentümer dessen, was existiert, selten verkaufen müssen. Häuser tauchen über Architekten, Anwälte und Nachbarn auf. Ein registriertes Suchmandat und Geduld sind die Methode.
Der Weg über Immobilien wurde im Oktober 2023 geschlossen. Investmentfonds und andere Wege bleiben, und die regulären Aufenthaltsvisa funktionieren für Menschen, die in Portugal leben wollen. Kaufen Sie das Haus um des Hauses willen.
Nichtresidenten versteuern die Hälfte des Gewinns zu progressiven Sätzen, was bei einem großen Gewinn nahe an ein Viertel des gesamten Gewinns heranreicht. Im Exit-Instrument ist die portugiesische Regel hinterlegt.
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Die Orte
Die Zahlen
Der Exit wird beim Kauf entschieden
Die Regeln für Veräußerungsgewinne unterscheiden sich stärker als die Preise: nichts in Monaco und Dubai, nichts nach zehn Jahren in Deutschland, pauschal dreißig Prozent in Österreich, eine Staffel nach Haltedauer in Frankreich. Der Exit ist der Teil der Rendite, den die meisten Käufer nie durchrechnen.
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