Die Orte
Wasser, Berg, Stadt
Die drei Arten erstklassiger Immobilien verhalten sich im Zyklus unterschiedlich, kosten unterschiedlich viel im Unterhalt und verkaufen sich an unterschiedliche Menschen. Welche Sie kaufen, zählt mehr als wo.
Sardinien · Italien
Costa Smeralda
Eine Küste, die in den Sechzigern als privates Anwesen geplant wurde und bis heute wie eines geführt wird: fünfzig Kilometer Granit und türkisfarbenes Wasser mit einem Konsortium, das entscheidet, was gebaut werden darf, nämlich fast nichts. Der mit Abstand teuerste Villenmarkt Italiens.
Der Ranesta Index
15.000 bis 30.000 €
Prime-Spanne, je m²
45.000 €
Trophy-Niveau, je m²
2,5 bis 4,0 %
Bruttorendite
55 %
Off-Market verkauft
9,5 %
Erwerbskosten
0,8 %
Haltekosten pro Jahr
Redaktionelle Schätzung der Prime-Spannen der Angebotspreise, Stand September 2026. Keine Bewertung. Typischer Einstieg 4 Mio. €, Trophy-Objekte ab 50 Mio. €. Vermarktungsdauer im Spitzensegment etwa 300 Tage.
Wo genau
Porto Cervo, Pantogia und die Marina
Das Dorf, das der Aga Khan gebaut hat, und die Hügel dahinter. Die Wohnungen an der Marina sind der Einstieg; die Villen auf Pantogia mit Blick auf den Hafen sind die Adresse.
Romazzino, Cala di Volpe und Capriccioli
Die Buchten südlich des Dorfs: die Hotelstrände und die Villen darüber, wo die Trophäenverkäufe stattfinden. Die erste Reihe ist hier die Spitze des italienischen Markts.
Porto Rotondo und Punta Lada
Das zweite Dorf, ruhiger, mit eigener Marina und einer Käuferschaft, die eher italienisch als international ist.
Baja Sardinia, die Maddalena-Seite und Palau
Der nördliche Bogen, außerhalb der Regeln des Konsortiums, mit mehr Vielfalt und niedrigeren Preisen. Der Ort für eine Villa, die sich erweitern lässt.
Kurz gesagt
Eine Küste mit Komitee
Die Costa Smeralda funktioniert, weil niemand auf ihr bauen kann. Das 1962 gegründete Konsortium kontrolliert bis heute die Architektur jedes Hauses innerhalb seiner Grenzen, von der Dachneigung bis zur Farbe des Putzes, und die Gemeinde fügt ein Küstenplanungsrecht hinzu, das neue Grundstücke nahezu zur Fiktion macht. Das Ergebnis ist ein fester Bestand an Villen an der besten Küste Italiens und ein Preis dafür, der sich seit der Jahrtausendwende zweimal verdoppelt hat.
Es ist ein Sommermarkt im reinsten Sinn. Die Restaurants, die Beach Clubs und die Marina leben zehn Wochen lang und schließen dann. Käufer, die verstehen, dass sie im Grunde einen Juli mit Garten kaufen, behalten ihre Häuser; die anderen verkaufen nach drei Jahren an sie.
An der Spitze ist Off-Market die Regel, weil die Verkäufer Menschen sind, die nicht beim Verkaufen gesehen werden wollen, und weil die drei oder vier Agenturen, die die Küste in der Hand haben, ohnehin jeden Käufer kennen. Der Desk hinterlegt hier ein Mandat mit Kapitalnachweis, bevor er darum bittet, irgendetwas zu sehen.
Gut zu wissen
Registersteuer (imposta di registro)
9 Prozent des Katasterwerts; effektiv meist 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises
Konsortium
Bauen und Umbauen an der Costa Smeralda unterliegen zusätzlich zur Gemeinde dem Architekturkomitee des Konsortiums
Saison
Zehn Wochen, Juni bis Anfang September; im Winter ist die Küste geschlossen
Vermietung
Die höchsten Wochenmieten Italiens im August, gemessen am Preis dennoch eine Bruttorendite unter vier Prozent
Anreise
Flughafen Olbia, vierzig Minuten, mit dem Privatterminal, das die Hälfte der Käufer nutzt
Wasser
In trockenen Sommern muss die Insel es importieren; Zisternen und Brunnen gehören zum Gutachten
Wer kauft
Zuerst Mailand und Rom, dann Schweizer, Deutsche, Briten und ganz oben Käufer aus den Golfstaaten und den USA, die mit der Yacht ankommen und mit dem Jet abreisen.
Woran der Desk arbeitet
Erste Reihe in den Buchten zwischen Porto Cervo und Cala di Volpe, Villen auf Pantogia mit Hafenblick und alles an der Küste, was einen Anleger hat. Der Desk hält in Romazzino einen Whisper-Auftrag für ein Haus, das nie fotografiert wurde.
Hinweise zum Kauf
Italienisches Verfahren: registrierter Compromesso, zehn bis zwanzig Prozent Anzahlung, jede Seite mit eigenem Makler, insgesamt neun bis zehn Prozent Nebenkosten. Jede Änderung, auch eine Pergola, braucht Konsortium und Gemeinde; prüfen Sie, welche Genehmigungen das bestehende Haus hat, denn eine Villa, die ohne sie erweitert wurde, lässt sich in diesem Zustand nicht verkaufen.
Im Privatportfolio
Die Hotspot-Umfrage
An der Costa Smeralda
Was Käufer fragen
Ja. Die Käufer hier suchen keinen Gegenwert; sie suchen die Küste, an der ihre Freunde im August sind. Was den Wert hält, ist, dass sonst niemand bauen kann, und das ist ein stärkerer Boden als eine lange Saison.
Für die Saison, zu den höchsten Mieten Italiens. Eine gut gelegene Villa verdient ihre laufenden Kosten in sechs Wochen. Was übrig bleibt, zeigt Ihnen das Rendite-Instrument mit dem Profil der Costa Smeralda und der ehrlichen Zahl an Wochen.
Es ist der Grund, warum die Küste noch so aussieht, wie sie aussieht, und jeder Käufer profitiert von den Regeln, die ihn einschränken. Planen Sie für jede größere Baumaßnahme ein Jahr ein und beauftragen Sie einen Architekten, der das Komitee schon einmal durchlaufen hat.
Cervo für das internationale Leben und den Preis; Rotondo für einen ruhigeren, italienischeren Sommer und einen niedrigeren Einstieg. In den Buchten dazwischen liegen die Trophäen.
Weiterlesen
Die Orte
Die Zahlen
Den Quadratmeterpreis richtig lesen
Die meistzitierte Zahl der Immobilienwelt und an ihrer Spitze die am wenigsten nützliche. Was sie misst, was sie verbirgt und wie der Ranesta Index sie trotzdem nutzt.
Der vertrauliche Brief
Ein Brief im Monat.
Ein Brief im Monat: was sich in den Hotspots bewegt hat, ein anonymisierter Verkauf, erklärt, und eine Zahl, die man kennen sollte. Keine Werbung, kein Tracking, Abmeldung mit einem Klick.