Die Zahlen
Die Haltekosten, die niemand einplant
Ein Haus kostet jedes Jahr Geld, ob Sie darin wohnen oder nicht. Die Posten der Rechnung, wo sie hoch sind, und die zwei, die bis zum Ende des ersten Jahres unsichtbar bleiben.
Rive Gauche und der Westen · Frankreich
Paris
Der liquideste Spitzenmarkt Kontinentaleuropas, mit einem hundertjährigen Boden darunter und einem Notarsystem, das jeden Kauf langsam, sicher und dokumentiert macht. In Paris kauft man die Wohnung um ihrer selbst willen, und das ist auf dieser Liste seltener, als es klingt.
Der Ranesta Index
15.000 bis 25.000 €
Prime-Spanne, je m²
40.000 €
Trophy-Niveau, je m²
2,5 bis 3,0 %
Bruttorendite
45 %
Off-Market verkauft
8,0 %
Erwerbskosten
0,9 %
Haltekosten pro Jahr
Redaktionelle Schätzung der Prime-Spannen der Angebotspreise, Stand September 2026. Keine Bewertung. Typischer Einstieg 3 Mio. €, Trophy-Objekte ab 40 Mio. €. Vermarktungsdauer im Spitzensegment etwa 120 Tage.
Wo genau
Saint-Germain-des-Prés und das 6.
Die erste Adresse am linken Ufer: die Straßen zwischen dem Boulevard und dem Fluss, die Hôtels particuliers in der Rue de Lille. 20.000 bis 30.000 Euro je Quadratmeter für die besten Etagen.
Das 7.: Invalides, Champ de Mars, Gros-Caillou
Großzügige Wohnungen mit Blick auf den Turm oder den Dom, die Botschaften und die Ruhe. Der Markt, den Familien aus dem Ausland bevorzugen.
Das Triangle d'Or und das 8.
Zwischen Champs-Élysées, Avenue Montaigne und Avenue George V: die Wohnungen über den Couture-Häusern und den Hotels, gekauft von Käufern, die die Adresse und den Concierge wollen.
Das 16. und Neuilly
Die größten Wohnungen der Stadt, die privaten Villen von Passy und Auteuil, die Schulen und der Bois de Boulogne. Hier leben Pariser Familien mit Geld tatsächlich.
Kurz gesagt
Eine Wohnung um der Wohnung willen
Paris ist die einzige Hauptstadt, deren Spitzenmarkt einen Boden aus Parisern hat. Eine Etage in einem Haussmann-Bau im 7. Arrondissement kauft eine französische Familie ebenso oft wie eine ausländische, und deshalb verdunstet die Nachfrage nicht, wenn sich eine Währung bewegt oder eine Steuer ändert. Die Preise haben sich seit 2005 mit zwei milden Pausen verdoppelt, und die Pause von 2023 ist vorbei.
Das System ist das französische: ein neutraler Notar, ein bindender Vertrag mit Widerrufsfrist, drei Monate bis zur Schlüsselübergabe und eine Immobilienvermögensteuer, die bei 1,3 Millionen Euro beginnt und für ausländische Käufer der größte Kostenfaktor des Eigentums ist. Schulden mindern sie, weshalb die meisten großen Pariser Wohnungen eine Hypothek tragen, die der Eigentümer morgen zurückzahlen könnte.
Oberhalb von fünf Millionen Euro ist fast die Hälfte des Markts Off-Market, getragen von den Hôtels particuliers und den obersten Etagen, deren Eigentümer keine Fotos wollen. Die guten Agenturen im 6. und 7. bedienen zuerst ihre eigene Kartei, und ein Käufer, der bekanntermaßen bereit ist, sieht Dinge, die kein Portal je zeigt.
Gut zu wissen
Erwerbsnebenkosten
Rund 7,5 Prozent für Notar und Abgaben beim Wiederverkauf; die Maklerprovision ist meist im ausgewiesenen Preis enthalten
Immobilienvermögensteuer
IFI ab 1,3 Millionen Euro Nettoimmobilienvermögen, 0,5 bis 1,5 Prozent im Jahr
Zweitwohnsitzzuschlag
Auf die Taxe d'habitation für Zweitwohnsitze erhebt Paris den Höchstzuschlag von 60 Prozent
Veräußerungsgewinne
19 Prozent plus Sozialabgaben, mit Abschmelzung, nach 30 Jahren steuerfrei
Miteigentum
Fast alles ist eine Copropriété, eine Wohnungseigentümergemeinschaft; die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen gehören zur Akte
Tempo
Das Pariser Spitzensegment bewegt sich in Monaten, nicht in Jahren; gut bepreiste Wohnungen gehen in Wochen weg
Wer kauft
Pariser, dann Amerikaner, Brasilianer, Libanesen und Familien aus den Golfstaaten im 8. und 16. und Europäer, die eine Etage für die Oper und die Schauen halten. Family Offices kaufen ganze Gebäude.
Woran der Desk arbeitet
Etagen über 250 Quadratmeter mit Aussicht im 6. und 7., Hôtels particuliers zu jedem Preis und oberste Etagen mit Terrasse im Triangle d'Or. Ein Auftraggeber sucht ein ganzes Gebäude statt einer Wohnung.
Hinweise zum Kauf
Compromis mit zehntägiger Widerrufsfrist, fünf bis zehn Prozent Anzahlung und den Recherchen des Notars; rechnen Sie mit drei bis vier Monaten. Die Nebenkosten liegen insgesamt bei etwa acht Prozent. Lassen Sie die Protokolle der Copropriété und die Instandhaltungsrücklage prüfen; eine im Vorjahr beschlossene Fassaden- oder Aufzugssanierung ist in diesem Jahr eine Rechnung.
Die Hotspot-Umfrage
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Haltekosten
Was ein Haus in jedem Jahr kostet, in dem es Ihnen gehört, von der Grundsteuer bis zum Gärtner, in jedem Hotspot.
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Finanzierung
Annuitätendarlehen, endfälliges Darlehen oder Kredit gegen das Depot: was jedes kostet und was jedes voraussetzt.
Was Käufer fragen
Links für Saint-Germain und das 7., die ersten Adressen für ausländische Käufer; rechts für das 8. und 16., wo die größten Wohnungen und die Schulen sind. Ganz oben treffen sich die Preise.
Die IFI auf alles über 1,3 Millionen netto, der Zweitwohnsitzzuschlag, das Hausgeld. Bei einer Etage für zehn Millionen Euro rechnen Sie mit hunderttausend Euro im Jahr, das Personal nicht eingerechnet. Die Einzelheiten zeigt das Haltekosten-Instrument mit dem Pariser Profil.
Mit Terrasse und Aufzug, ja, und zwar deutlich. Ohne Aufzug ist der Abschlag real und dauerhaft. Fünfte Etagen in Haussmann-Bauten sind ein eigener Markt.
Oberhalb von fünf Millionen fast die Hälfte und fast alle Hôtels particuliers. Pariser Agenturen sind aus Tradition diskret; ein Käufer, den sie kennen, sieht die Etage, bevor sie fotografiert wird.
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Die Zahlen
Die Methode
Due Diligence in sechs Rechtsordnungen
Das Dokument, das über den Kauf entscheidet, ist in jedem Land ein anderes: die Bauakte in Spanien, die Recherchen des Notars in Frankreich, das Gutachten des Geometra in Italien, der Lease in London. Was man lesen muss und wer es liest.
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